▲ 공동주택     © 시티뉴스

4.11 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 3.5%로 동결했다. 2월에 이어 두 번 연속 동결이다. 2월 금통위에서 소수의견 1명이 나왔는데 이번에는 만장일치 동결의견이다. 2021년 8월 기준금리 0.5%부터 올해 1월까지 18개월 동안 2번의 빅 스텝(0.5%p 인상), 8번의 베이비 스텝(0.25%p 인상)으로 3%p나 급격하 상승한 기준금리 인상이 드디어 사실상 멈췄다. 

물가상승률이 추세하락 흐름을 이어가고 있는 반면 경기둔화속도는 빨라지고 금융위기 가능성도 있어 당연한 결과이고 예상했던 결과이다. 물론 공식적으로는 기준금리 인상 종결선언이 나오지는 않았다. 6명의 금통위원들 중 5명이 당분간 3.75%로 인상할 가능성을 열어 두자고 밝혔고 최근 국제유가가 다시 오르고 있어 혹시라도 물가상승률이 다시 오름세를 보이면 추가 금리인상 가능성을 배제할 수는 없다. 얼마 전 5월 3일 미국이 기준금리 0.25%p를 올려 5.25%가 되면서 한미간 기준금리 격차는 1.75%p로 사상 최대로 벌어졌다. 

환율과 자금유출 위험성이 한층 높아졌지만 한국은행은 기준금리 동결 외에는 선택지가 별로 없다. 금리를 올리면 다시 불안감이 커지면서 경기침체와 함께 집값은 하락으로 전환될 것이고, 금리를 내리면 “이제 끝났다. 오를 일만 남았다.”면서 투자수요가 유입되어 큰 폭으로 반등할 수도 있기 때문이다. 가파른 기준금리인상으로 촉발된 집값하락이 멈추고 반등하고 있으며 급증하던 미분양도 줄어들고 있다. 

주간주택가격 동향은 매매, 전세 모두 지속적으로 하락폭이 축소되고 있으며 일부이지만 상승으로 전환된 지역도 조금씩 늘어나고 있다. 3~4월 서울 상승거래비중은 64%로 작년 12월과 올해 1월 하락거래 63.9%였던 것에 비하면 2달 만에 분위기가 달라졌다. 2월 2030세대 서울 아파트 매입 건수는 794건으로 전체 매입건수 2286건 대비 34.73%나 차지했다. 집값 폭락이 한창이던 2022년 10월 26%, 11월 29.82%, 12월 29.77%에 비해 오름세가 커졌다. 3월 전국 미분양은 72,104호로 2월 75,438호 대비 4.4% 감소했다. 

2월에 이어 2달 연속 소폭 감소세다. 1월과 비교하면 주택시장 분위기가 달라진 것은 분명한 사실이다. 그럼에도 불구하고 집값의 하락세를 예상하는 전문가들도 상당히 많다. 집값이 다시 마이너스 40%이상 폭락할 것이라는 극단적인 하락의견도 여전히 존재하지만, 바닥을 확인하고 상승시작이라는 의견도 조금씩 늘어나고 있다. 지금 하락이 끝나고 오를 일만 남았다고 장담할 상황은 아니다. 하락거래가 늘어나면서 거래량이 수반되는 2차 하락을 지나가야 다음 상승장으로 진입할 수 있는데, 2~3년 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수도 있다.

거래량 늘었으나 미미한 수준

1997년 IMF와 2018년 미국발 리먼브라더스 금융위기가 촉발한 부동산시장의 침체를 기성 세대들은 직접적으로 체험하면서 겪어왔다. 상승장과 하락장은 언제나 공존하고 어디가 상승의 꼭지점인지 하락의 바닥점인지 알기 어렵다. 시간이 지나고 나서야 상황이 정확하게 파악되곤 한다. 

 그렇다면 내가 보고 싶은 것만 보고 들을 것이 아니라, 현재 부동산시장 상황을 최대한 냉정하게 분석할 필요가 있다. 상승거래가 늘어났다는 것은 자명한 사실이다. 급매물이 소진되고 가격이 올라간 매물들이 나오고 있지만, 그마저도 거래단계에서는 매도인들이 팔지 말지를 고민하고 있다. 분명히 직전 두 달과 비교해보니 가격상승과 증가된 거래량이 부동산시장을 대변하고 있다. 1~2월 급매물이 소화되면서 호가는 살짝 오르고 거래는 늘어난 것이 새삼스러운 내용은 아니다. 

2030세대 매수지장 재진입

2030 주택구입 비중이 늘어난 것 역시 맥락은 비슷하다. 거래량이 적은 상황에서 내 집 마련을 하지 못한 2030이 DSR 적용되지 않은 저리 대출상품인 특례 보금자리를 활용해서 9억원 이하 집을 산 것이어서 전체 부동산시장이 살아났다고 할 수는 없다. 

여전히 거래량은 2020-2021년 대비 3분의 1에서 5분의 1 토막으로 회복하지 못했다. 사회초년생에 해당하는 2030세대 절반 이상은 향후 부동산에 투자할 의향이 있다는 설문조사 결과를 살펴보면, 어떤 정보회사의 설문조사 결과로 전체 응답자 가운데 40.8%는 현재 보유한 부동산은 없지만 투자할 예정이라고 답했다. 

특히, 20∼30대 응답자 중 재테크, 투자 수단으로 부동산을 보유하고 있다고 답한 이들은 19.6%에 그쳤지만, 부동산에 투자할 예정이라고 응답한 비율(54.5%)은 다른 연령대보다 높았다. 최근 올해 1분기(1~3월) 아파트 거래 중 30대의 매입 비중이 높게 나타났다는 한국부동산원 통계가 나오기도 했다. 

현재 부동산에 투자하고 있다는 응답자 중 가장 많이 투자한 상품은 ‘기존 아파트’(47.5%)였다. 올해 투자를 계획한다면 투자 비중을 늘릴 상품으로는 부동산이 39.9%로 가장 많았다. 다음으로 예금·적금(19.8%), 주식(16.1%) 등이 뒤를 이었다. 

올해 투자에 가장 영향을 미치는 이슈로는 ‘기준금리 변동’이 39.4%로 가장 높았다. 또한 노원구 집값이 반등했다는 소식으로 부동산시장 상승의 서막을 소개하는 뉴스도 있었다. 실제로 30%가량 내렸다가 10%정도 상승 거래장이다. 그렇다고 하더라도 여전히 20%정도는 떨어진 상태이다. 다만 분위기와 거래량의 증가에 다소 안도할 뿐이다.

1~2년 뒤 입주물량 부족 사태 직면할 수도

4월 들어 3월 대비 거래량도 줄고 오른 호가를 따라가기 부담스럽다는 목소리가 늘어나고 있다. 집을 팔려는 매도자는 더 오를 것이라 기대하면서 가격을 내릴 생각이 없고, 집을 사려는 매수자는 호가를 따라가기 부담스러워 기다려보자 관망하고 있다. 2022년 10월부터 2023년 1월까지 가파르게 떨어진 1차 하락은 사실상 마무리가 되었고 당분간 보합과 일부지역 상승을 반복하면서 보합세를 유지할 것으로 보인다. 

하반기 부동산시장은 이변이 없는 한 큰 폭의 상승과 큰 폭의 하락도 없을 것으로 예상된다. 다만 이런 상황이 지속될 경우에 1~2년 후에는 입주절벽을 맞게 될 가능성이 높다. 부동산시장의 바로미터인 서울을 보면 올해 아파트 입주 예정 물량은 3만3338가구, 2024년 3만8512가구로 지난 5년(2018~2022년) 연평균 4만5499가구의 공급 물량을 밑돈다. 

서울시는 올해 2월부터 향후 2년간 아파트 입주 예정 물량과 사업장 목록을 6개월 주기로 공개하고 있다. 민간 부동산업체 등이 서울 시내 아파트 입주 예정 물량에 대해 자체적으로 예측해 발표해 왔으나, 공공데이터와 상당한 차이가 있어서다. 지난 2월 공개한 서울 입주 예정 물량을 보면 향후 2년간 연평균 3만5925가구가 공급될 것으로 추산됐다. 금리 인상, 원자잿값 급상승 등 영향으로 지난 5년간 평균을 다소 밑돌았으나 2025년 하반기부터는 다시 회복할 것으로 서울시는 보고 있다. 문제는 건설사들이 위험 관리를 위해 신규 아파트 공사 수주를 꺼리고 있다는 점이다. 

건설노조와의 갈등에 원자잿값 인상에 따른 공사비 증액 문제, 금리 인상발 부동산 경기 악화 등이 겹쳐 건설사들이 사업 수주에 선뜻 나서지 않고 있다. 건설사들이 신규 정비사업 수주를 꺼리는 데다, 공사비 갈등으로 주택 공급 지연 가능성도 일촉즉발인 상황이라, 1~2년 뒤 ‘입주난’이 벌어지는 것은 예상하기 어려운 일이 아니다.