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양도세 최고 75%, ‘팔자’ vs ‘버티자’
<부동산 특집> 2021년 하반기 부동산시장 전망
권상훈 전문기자

3기 신도시 사전청약, 문제점  

전국 주택보급률은 105%(2019년 통계청 최근 수치)로 신도시가 본격적으로 개발되기 이전인 80년대에 80% 수준이었던 수치를 비교해보면, 약 40여 년 사이에 25%포인트 상승되었다. 

 

이는 정부 주도의 택지개발과 1기 및 2기에 걸친 신도시 공급 정책을 통해서 주택보급률이 100%를 넘어선 것이다. 이렇게 보면 수치로 보이는 주택보급률은 결코 낮은 수준이 아니다. 그렇지만 대한민국 수도와 수도권 곳곳에서 마치 80년대 공급부족을 호소하던 그때 그시절을 상기시키는 모습들이 보이고 있다.
 

주택공급의 부족의 원인은 어디에서 비롯된 것인지 고민하게 되는 대목이다. 부동산 투기는 대한민국이 출범하면서 경제개발에 박차를 가하던 박정희 정권시절로 거슬러 올라간다. 70년대 박정희 정부에서도 이에 대한 문제 인식을 절감하고 있었으며, 이로 인해 주택법의 전신이었던 주택건설촉진법을 만들고, 서울 강남과 강북의 균형발전을 목적으로 서울 강남 일대에 대규모 개발 사업이 진행되었던 것이다.
 

당시 70년대에 건축한 압구정아파트 재건축은 세월을 고려하면 당연한 기대감을 갖게 한다. 이후 80년대 전두환 정부에서는 신도시 개발법으로 불리는 지금의 택지개발촉진법을 만들고 노원, 과천 일대를 중심으로 대규모 택지들을 조성했다. 이어 90년대 노태우 정부주도로 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 1기 신도시가 본격적으로 개발되기 시작했다. 1기 신도시 개발을 기폭제로하여 1995년부터 2000년 사이 주택보급률은 10%가 상승되는 96%의 큰 폭의 상승을 기록한다. 신도시가 효과적인 주택공급정책으로 평가받는 공식적 인정의 장이 열리는 순간이었다.
 

다만 주거 공간 위주의 신도시라는 한계점이 드러나기도 하였다. 당시에는 일명 베드타운이라는 오명을 쓴 신도시의 모습이었던 것이다. 지금 생각하면 상상이 불가능하겠지만, 당시에는 그런 모습의 신도시였다. 이후 2000년대 노무현 정부는 판교, 광교, 파주, 김포를 중심으로 2기 신도시가 개발되었다.
 

심지어 주택보급률이 2007년에는 100%를 넘기는 순간을 맞이하게 된다. 과거 90년대 이전까지와 비교하면 주택보급률이 올라가는 속도가 다소 느려지는데, 이는 2인 이하의 가구수 증가와 대가족의 분화로 세대분리 가구가 늘어가는 것이 원인이 되었다. 세대수의 증가는 주택이 많이 공급된다 하더라도 그 수요를 따라가는 속도를 더디게 하는 것은 자명한 사실이다. 그러다 보니 주택의 공급효과가 2000년대 들어서면서 많이 느려지게 보이는 상황이 연출되었다.
 

뒤를 이은 이명박 정부에서는 정부 주도하에 강남과 위례, 하남 등의 보금자리주택지구 개발에 박차를 가하기 시작한다. 서울 강남과 서울 인근에 위치한 그린벨트를 풀어서 소위 반값아파트를 공급한다는 정책이다. 강남에 위치한 내곡, 세곡지구 등에서 주변 시세의 반값수준의 주택이 공급되면서 2008년 글로벌 금융위기와 맞물린 주택시장은 상당한 기간동안 침체되는 엄청난 효과를 발휘하게 된다. 침체시장을 살리기 위해서 박근혜 정부에서는 택지개발촉진법을 사문화 시키고 정부주도의 주택공급을 상당기간 지연하는 결과를 보인다.
 

▲     ©시티뉴스

 

그러나 금융위기 국면이 지나고 저금리가 장기화하는 중에 2014년부터 주택가격이 우상향하는 그래프를 그리기 시작한다. 이에 문재인 정부에서도 하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 인천계양 등 3기 신도시 개발계획을 발표한다. 올해 지난 7월부터 본청약 1~2년 전에 3기 신도시 사전청약이 시작된 역사적 배경을 제시한다.
 

사전청약이라는 새로운 청약제도의 신기원의 출발이 시작되는 시점이다. 이렇듯 3기까지의 주택공급이 이루어지는 과정에서 주택 시장에는 많은 변화가 있었다. 먼저 인구가 줄어들고 있으나, 주택이 필요한 세대수는 늘어나고 있다.
 

통계청 인구 정보에 따르면 2021년 대비 2047년에 수도권은 100만가구, 전국적으로 200만가구가 더 늘어날 예정이다. 또한 과거에는 집만 있으면 만족하는 수준이었다면, 최근 소비자의 동향은 주택의 질에 많은 신경을 쓰고 있다. 과거에는 남대문 시장의 의류에 만족하던 시절이 있었다면, 지금은 유명브랜드의 고품질의 의류를 추구하는 시대로 변화한 것과 같은 맥락이다. 편의성이 극대화된 신축아파트와 그런 새로운 기술이 적용되지 않은 구축아파트 사이에 양극화 현상은 하루가 다르게 벌어지고 있다.
 

더군다나 구도심의 노후화 민간 공급이 재건축과 같은 정비사업을 통해 주택 공급이 이뤄지면서 멸실되거나 조합원 물량을 고려한 주택 순수공급량이 실제보다 훨씬 줄어들었다. 이로 인해 양질의 고급 아파트의 공급을 기다리는 청약통장 1순위자가 무려 1500만명을 넘고 있다. 그렇다면 신도시의 사전청약 경쟁률이 과도한 과열양상으로 몸살을 앓을 우려를 하게 된다. 내년까지 만여 가구의 사전청약이 시작될 예정이지만 경쟁률이 수 백대 1의 양상이 나온다면 대기 수요가 청약을 포기하고 기존 주택시장에 뛰어들어 시장에서는 어마어마한 혼란이 발생할 것이기 때문이다.
 

이러한 청약대기수요는 전세시장의 과열을 초래하고 있다. 전세시장의 과열은 자연스럽게 매매가격에 선행하여 움직인다. 전세시장은 살아있는 생물이라고 표현한다. 매매시장은 미래의 가치를 반영하는 모습을 보이지만, 전세시장은 순수 현재가치만을 반영하는 모습을 이렇게 표현하고 있다. 전세시장은 순수한 실수요자라는 것이 큰 특징이다. 매매시장에는 투기수요가 들어있다면, 전세시장에는 투기수요란 있을 수가 없는 것이다.
 

따라서 전세가격이 뛰면 불안한 임차인은 매매시장으로 눈길을 돌리게 된다. 주거가 필요한 수요자의 입장에서는 전월세라는 임차가 아니면, 매매라는 두 가지 중에서 한 가지를 선택할 수 밖에 없는 것이다. 1980년부터 전국의 부동산 시세 동향을 살펴보면, 전세가격이 상승했던 2001년과 2014, 2015년 이후 다음 해에 매매가격의 상승률이 전세가격의 상승률을 초과하는 통계적인 수치가 그것을 입증하고 있다. 전세가격의 상승이 무주택 주거수요자들을 적극적으로 내집 마련의 매매시장으로 몰아넣은 결과이다. 2020년에 서울 전세가격 상승폭이 매매가격 상승폭을 뛰어넘었다.
 

그러니 2021년 매매시장은 우리가 예상한 것처럼 움직이고 있는 것이다. 문재인 정부 3년 차까지 상대적으로 안정되었던 전세시장이 요동치기 시작한 것은 유래없는 초저금리 환경에서 전세가 월세로 전환되던 중에 임대차 3법이 전격적으로 시행된 영향이다. 법제도의 소급적용으로 인해 전세 계약의 회전률이 떨어지고, 이러한 영향으로 전세물건이 부동산 시장에서 자취를 감추게 되었다. 부족한 전세물건은 가격상승을 불러왔고, 매매로 이탈하는 수요층이 증가하며 매매가격을 추격매수하는 요인이 되어 전세가격의 움직임은 매우 관심을 갖고 지켜봐야하는 중요한 지표인 것이다.
 

이쯤에서 주택가격의 바로미터로 작용하는 서울 아파트 입주물량을 살펴보면, 2020년에 4만 9천 가구로 2008년 이후 12년 만에 가장 많은 물량이었지만, 서울 아파트 전세가격은 2020년에만 14% 이상 상승해 2015년 15% 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 과거보다 많은 입주물량에도 3기 신도시 사전청약 이슈는 특정지역으로 전세수요가 쏠렸고 무엇보다 임대차 3법 시행의 영향으로 입주물량이 임차시장으로 공급되지 않았던 것이다. 또한 눈에 보이는 입주물량의 이면에는 과거보다 높아진 정비사업의 비중과 거주요건의 제도적 강화도 많은 영향을 미쳤다.
 

과거에는 강남보금자리와 위례신도시, 마곡지구 등 택지개발지구가 입주를 시작하며 재발이나 재건축 정비사업을 통한 입주물량이 전체 공급물량의 절반 정도에 불과했지만, 최근 입주물량은 정비사업의 비중이 80%가량이며, 정비사업의 경우 기존 조합원이 전체 물량의 대부분을 차지하고 있어서, 실질적으로 일반 청약자들에게 돌아가는 물량은 현저하게 줄었다는 것이다. 또한 정부의 각종 규제로 실거주 요건의 강화와 주택담보대출의 규제로 전월세 시장에 나오는 물량은 더 적은 상황이다.
 

이런 상황에서 임대차보호법이 강화되면서 전월세 가격을 추가로 자극하는 모양새가 이어지고 있다. 서울 아파트 입주물량에서 정비사업 공급 비중이 커진 가운데 아파트 입주 전체 총량이 줄어들고 있다. 지난 1분기에는 1만 1천가구, 2분기 5천 6백가구, 3분기 8천가구, 4분기 5천가구 등 눈에 띄게 물량이 줄고 있다. 입주물량의 영향을 배제하고 수치만 보더라도 전세가격은 당분간 상승할 수 밖에 없는 구조이다. 2년 단위로 이어지는 전세계약 주기를 고려하면 2022년 봄에는 전세가격의 상승이 가중될 것으로 예상된다.

 

임대차3법 시행 1년

이사철도 아닌데 수도권 아파트 전세가격이 가파르게 상승하고 있다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난 7월 말 기준 서울 아파트 전세가격 상승률은 0.16%로 지난해 8월 첫째 주 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 109주 연속 상승이라고 한다. 수도권 아파트 전세가격도 전주보다 0.28% 올라 6년 3개월 만에 주간 상승률 최대치를 기록했다.

 

전세가격 상승세는 아파트에 국한된 것이 아니다. KB 주택가격동향에 따르면 7월 말 기준으로 서울 지역 연립주택의 전세가격도 전월 대비 0.78% 상승했으며, 전년 동월 대비 상승률은 11.7%에 달했다. 무주택 서민들의 입장에서는 서울 아파트값과 전세값 모두 감당할 수 없는 가격으로 치솟았기 때문에 연립주택 전세를 구하려 해도 부담이 적지 않다.
 

지난해 여름, 주택가격과 전세가격이 동반 상승하는 매우 심각한 상황 속에서 주택임대차보호법이 개정되어 이른바 임대차 3법이 마련되었다. 그러나 임대차 3법은 불공정한 임대차 관계를 바로잡고 전세가격 폭등으로부터 무주택 서민들을 확실하게 보호하는 법이 되지 못했다. 전월세를 사는 기간이 4년으로 늘어나긴 했지만, 임차인 입장에서 폭등한 전월세값에 대한 부담은 고스란히 남아 있다. 지난해 개정된 주택임대차보호법은 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 사유들을 정해놓고 있는데, 대표적으로 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주하려는 경우 임차인은 집을 비워주어야 한다. 이러한 문제점들이 보이자 더불어민주당에서는 임대차 3법에 대한 보완입법을 예고했다.
 

하지만 전세 매물부족, 전셋값 급등 등의 부작용에 대한 근본적인 대응책을 마련하는 대신, 오히려 규제를 강화하는 방안을 만지작거리고 있어 가뜩이나 불안한 임대차시장에 불안이 가중되지는 않을까 걱정이 앞선다.
 

1년 전 지난해 7월 여당인 민주당은 거대의석 180석을 힘으로 세입자 보호를 명분으로 주택임대차보호법을 개정했다. 주택세입자에게 임대차 계약을 2년간 연장할 권리를 부여하고, 임대료 인상을 2년에 5%로 제한하는 게 핵심이다. 이에 따라 기존에 전세를 사는 사람은 비슷한 조건으로 2년을 더 살게 됐다. 최근 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 국토교통부가 서울 아파트 100곳을 표본으로 조사한 자료를 인용하며, “임대차법 개정 전 절반을 조금 넘던(57.2%) 전ㆍ월세 갱신율이 77.7%로 올랐다”며 자화자찬한 배경이다. 문제는 신혼부부 등 새로 전셋집을 구하는 사람의 부담은 크게 늘었다는 점이다.
 

매물로 나온 전셋집 자체가 급감한 데다, 집주인이 4년 치 보증금 인상분을 한꺼번에 올려 받으면서 전셋값이 수억 원씩 뛰는 사례가 속출했다. 같은 면적 아파트가 신규 계약과 계약 갱신 가격이 비정상적으로 벌어지는 ‘이중가격’ 현상도 심화됐다. 이에 신규 계약 시 집주인이 임대료를 급격하게 올리지 못하도록 보완 대책을 마련하겠다는 의미로 해석된다.
 

여당 내에서도 의견이 모아지지 않고 있다. 손을 대면 댈수록 상황이 악순환되고, 민심의 여론도 감당하기 어려운 수준에 이르고 있기 때문이다. 여당 입장에서는 치솟는 전셋값을 잡기 위해서 개정법안을 발의하려고 해도, 부작용을 우려하지 않을 수 없다. 많은 부동산 전문가들이 예상한 것처럼 인위적인 시장가격의 개입은 시장에 부작용과 혼선을 야기한다는 것이 입증되고 있는 상황이다.

 

양도세 최고 75%, ‘팔자’ vs ‘버티자’

정부가 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 강화한데 이어 6월부터 단기 보유 매매 시 세율을 대폭 올리면서 아파트 매물이 급격히 줄고 있다. 서울·경기 등 수도권 집값이 폭등하면서 갈아타기가 어려워진데다 세금 부담까지 늘면서 집주인들이 매도시기를 늦추고 있다.

 

1년 전 지난해 8월 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 지난 6월부터 정부는 조정대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과세율을 10%포인트 높였다. 조정대상지역 내 2주택자에게 기본 세율에 20%포인트를, 3주택자에게는 30%포인트를 중과했다. 기본세율이 최소 6%(1200만원 이하)에서 최대 45%(10억원 초과)까지 적용되는 만큼 최고세율은 65%에서 75%까지 올랐다.
 

단기 거래자에 대한 양도세도 크게 올랐다. 1주택자라도 부담이 적지 않다. 1년 미만 보유 주택을 거래할 땐 양도세율이 40%에서 70%까지 치솟았다. 1년 이상~2년 미만 보유 주택의 경우 기존엔 기본세율(최대 45%)이 적용됐지만 현재에는 60%로 부과된다. 올해부터 장기보유특별공제 조건도 달라졌다. 작년까진 연 8%였던 공제율이 ‘보유 기간 연 4%+거주 기간 연 4%’로 바뀌었다. 10년간 아파트를 보유하고, 이 가운데 2년간 실거주를 한 경우를 가정해보면 과거엔 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.
 

그러나 올해에는 48%만 공제를 받는다. 시장에선 양도세 부담이 역대 최고 수준으로 보고 있다. 다주택자들이 집을 정리하려고 해도 세금이 60~70%에 달하는데 집을 팔 사람이 없는 실정이다. 다주택자들도 거주주택 1채만 남기고 나머지를 매도하려고 했는데 아파트 하나를 파는데도 차익 10억원에 거의 8억원이 넘는 세금을 내야한다는 소식을 듣고 결국 포기하는 경우가 다반수이다. 실제 2주택자가 15억원에 매수한 서울 아파트를 올해 25억원에 팔면 양도세를 6억 4100만원 내야 한다.
 

여기에 지방세(양도세의 10%)까지 내고 나면 손에 쥐는 돈은 3억원도 안된다. 시세차익의 70% 이상을 세금으로 지불하는 것이다. 만약 같은 집을 3주택자가 판다면 지방세까지 더해 8억원이 넘는 세금을 내야 한다. 1주택자라도 세금은 만만치 않다. 예컨대 3억원에 산 아파트를 8억원에 팔아 5억원의 시세차익을 얻었다 하더라도 보유기간이 1년 미만인 경우엔 지방세를 포함해 3억 8000만원 이상의 양도세가 부과된다. 1년 이상∼2년 미만으로 보유한 경우 세 부담은 3억 3000만원가량이다.
 

상황이 이렇게 되자 하반기에 들어서면서 아파트 매물은 크게 줄었다. 최근 조사된 통계자료에 의하면 8월 초 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만 3769건으로 세 달 전(4만8194건)에 비해 10.1% 감소했다. 그나마 나온 매물에는 세금분까지 녹아들면서 값이 폭등하고 있다. KB국민은행은 6월 수도권 평균 아파트 매매가격은 7억 1184만원으로, 처음으로 7억원을 돌파했다. 2018년 관련 통계 작성 이후 역대 최고액이다.
 

서울의 평균 아파트 매매가격은 11억 4283만원으로 지난해 6월(9억 2509만원)과 비교하면 1년 새 2억원 넘게 올랐다. 매물이 늘지 않은 이유는 크게 두 가지다. 팔고 싶어도 팔 수 없거나, 양도세 완화나 집값이 더 오를 것으로 기대하고 ‘버티기’에 나서기 때문이다. 전문가들이 줄곧 “퇴로(양도세 완화)를 열어줘야 매물이 늘어난다”고 강조해 온 이유다. 내다 팔 수 없으니 결국 다주택자가 주택 정리를 위해 선택하는 길은 증여다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 증여 건수는 지난 5월 1261건으로 1월(1026건)보다 23% 늘었다. 서울 아파트 증여는 2월 933건으로 1000건 이하를 기록했지만 3월에는 2019건으로 두 배 이상 치솟았다.
 

이어서 4월과 5월에도 각각 1528건과 1261건을 기록했다. 특히 강남에서 두드러졌다. 5월 강남3구(강남·송파·서초구) 아파트 증여 건수는 369건으로 서울 아파트 전체 증여의 29%를 차지했다. 다주택을 정리할 사람들은 과거에 팔았고, 최근엔 처분을 고려하는 이들 대다수가 증여를 하지 양도세를 수억원씩 물어가며 매도를 하지는 않는 추세이다.
 

과거엔 증여가 강남 부촌에서나 일어나는 일로 생각했지만 요즘엔 평범한 중산층도 다수가 선택하는 분위기이다. 정부와 여당이 오락가락하는 모습을 보이면서 버티기에 들어간 다주택자도 적지 않은 것으로 분석된다. 집주인들이 양도세 완화안이 나올 때까지 버티자는 분위기로 보류시키는 것이다. 올해 초 야당은 양도세 일시 완화 얘기를 내비치고 이어 재·보궐선거를 치르면서는 양도세를 완화할 것 같은 인상을 줬다. 하지만 선거에서 참패한 뒤엔 ‘정책 후퇴’, ‘부자 감세’라는 비난이 나오자 “부동산 세금 논의는 당분간 없다.”고 쐐기를 박았다. 최근엔 다시 두 차례의 정책 의총 등을 거쳐 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 세제 개편안을 확정지었다. 퇴로가 없는 양도세 정책은 시장에 물건을 사라지게 만드는 원인이기도 하다.
 

이에 정부는 2023년부터 모든 취득세를 사실상 실거래가격으로 과세하기로 예고했다. 부동산시장에서는 부작용을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 현행대로 시세의 70~80% 공시가격을 기준으로 증여 취득세를 적용받기 위해 절세용 아파트 증여의 움직임이 빨라질 것으로 예상된다. 행안부는 대부분의 주택 거래에서 실거래가에 따라 취득세를 납부하기 때문에 세부담이 증가하지 않는다는 입장이지만, 실제 상속, 증여 등 무상 취득시 시가표준액을 적용하다보니 세부담이 커질 수밖에 없다. 정부의 이번 세법 개정 예고는 가뜩이나 불이 붙은 다주택자들의 아파트 증여 움직임을 재촉할 수 있다는 평가가 나온다.
 

이미 정부의 징벌적 과세 정책에 주택 증여 건수가 폭발적으로 늘고 있고, 시장에서 매물이 줄고 있는 것도 사실이다. 정부는 지난해에 최고 세율 75%에 달하는 다주택자 양도세 중과 방침을 밝혔고, 지난 6월부터 시장에 적용되었다. 그러나 주택 보유자들은 매매보다는 증여로 우회 맞대응하면서 기대했던 정책효과를 보지 못하고 있다.
 

또한 전문가들은 단독주택과 토지 등여 등에서 법 적용을 두고 문제가 발생할 수 있음을 지적하고 있다. 실거래가가 정형화된 아파트와는 달리, 단독과 토지는 유사 실거래가를 추정하기 어렵기 때문이다. 개정안대로라면 이런 물건들은 일일이 감정평가를 해야하는데 시장에서 받아들이기 어려운 부분이 많고 국세인 양도세도 비용 등 문제로 30억 이상의 수익성 부동산만 감정평가 대상으로 삼는데, 지방세인 취득세를 걷는 지방자치단체가 이를 다 소화할 수 있을지는 의심의 여지가 많은 상황이다.

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기사입력: 2021/08/30 [15:50]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
이 기사에 대한 독자의견 의견쓰기 전체의견보기
부동산 가격 안정추세 21/11/29 [17:22]
로 접어드는데 왜 싫나???? 이미 상승이 아닌 하락으로 전환되었네요. 근데, 왜 ??? 이제 하위 10%는 안팔수가 없는거???? 수정 삭제
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