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양도세 중과세 인상 퇴로 막힌 주택시장
<부동산 특집> 다주택자들 매매 대신 증여...매물감소 거래절벽 뚜렷
권상훈 전문기자

양도세 부담으로 인한 매물감소와 다주택자의 버티기로 부동산시장에서 물건의 귀해지고 가격이 상승하는 악순환이 예상되고 있다.


6월1일부터 기존 최고 65%였던 다주택자 양도세율이 최고 75%로 늘어난다. 일반적으로 계약에서 잔금까지 짧게는 두 달에서 길게는 여섯 달 뒤에 소유권이전이 진행되므로, 6월부터 시행되는 양도세율 중과세로 인한 물건의 잠김 현상은 이미 시작되었다고 볼 수 있다.


이에 다주택자들은 매매 대신에 증여를 통해서 자녀에게 소유권을 넘김으로 버티기에 들어가서 매물감소와 거래절벽현상이 좀처럼 해소되지 않고 있다. 최근 부동산 거래현황 중에 지난해부터 지금까지 증여 건수를 살펴보면, 2006년 통계치가 작성된 이후로 가장 많은 건수를 기록하고 있다. 시장에서의 반응과 통계치가 일치하는 대목이다.

 

▲     © 시티뉴스

 

 

양도세 부담으로 매물 없어

 

결과적으로 시장에서 매물을 찾기 힘든 것은 다주택자들이 양도세 중과 부담으로 매매를 포기하고, 증여로 방향을 잡았다는 것을 확인할 수 있다. 또한 늘어난 종합부동산세 등의 부담에서도 증여를 통하여 부담을 해소하고, 설혹 세금이 부과된다고 하여도 버티기 후에 양도하였을 경우에 더 많은 수익이 발생할 것으로 판단했기 때문이다.

 

실제 부동산시장의 매물을 파악해 보면 일선 공인중개사사무소에서는 “양도세 중과부담으로 매물이 나오지 않아요. 양도세를 피해서 증여를 하거나, 버티기에 들어가서 한동안 시장에 매물이 나올 것 같지 않아요.”라는 답변을 들을 수 있다. 아직까지 주택의 수요 및 특히나 입주가 가능한 매물의 경우는 눈 씻고 찾아도 쉽지 않은 상황이다.
 
그러다 보니 공인중개사사무소에서도 거의 개점휴업상태나 마찬가지이다. 다주택자들의 세금 부담을 강화하는 개정된 소득세법과 종합부동산세법의 내달 시행을 앞두고, 서울 집값을 시작으로 다시 집값대란이 발생할 가능성을 배제하지 못하는 분위기이다. 정부의 연이은 규제와 한국토지주택공사(LH) 사태 등에 따른 불확실성이 커지면서 서울 부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 양도세 중과가 본격 시행되면 '매물 잠김' 현상이 더욱 심화될 수 있기 때문이다.
 
특히 일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 하락하면 매수에 나서겠다는 매수 대기자의 눈치 보기가 치열한 부동산 시장에서 거래 절벽 현상이 더욱 가중될 것으로 예상된다. 집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범이 다주택자라는 게 정부의 판단이다. 정부는 다주택자들의 세금 부담을 강화해 매물 매도를 유도해 집값 안정화 효과를 기대하고 있다.
 
다주택자들이 보유한 부동산이 시장에 나오면 정부의 바람대로 부동산 시장의 무게 중심이 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다. 이를 위해 지난 2017년 8·2대책을 통해 비과세 실거주 요건을 '2년 보유'에서 '2년 거주'로 바꾸고, 다주택자의 양도세율을 최대 40%에서 60%까지 올렸다.
 
또 2019년 12·16 대책에선 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 조건으로 '거주 요건'을 포함했고, 지난해 7·10 대책에선 다주택자의 양도세율을 최대 75%까지 상향시켰다. 그러나 시장에서는 세금규제의 부작용이 이미 나타나고 있는 상황이다.
 
부동산 시장에서는 다주택자의 퇴로를 열어주지 않으면 매물 잠김이 더욱 가속화되고, 결국 집값 상승으로 이어질 수 있다는 게 중론이다. 집값을 낮추기 위해서는 거래가 어느 정도 이뤄지도록 한시적으로 양도세를 완화가 필요하다는 얘기다.
 
꾸준한 거래 없이 시세보다 낮은 일부 급매물만 가지고 집값을 낮추는데 한계가 있을 수밖에 없고, 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다.
 
정부 여당에서는 지난 12일 국회 의원회관에서 열린 부동산특위 첫 회의에서 "부동산에 관한 세제의 큰 원칙은 보유세를 강화하고, 거래세는 낮춘다는 세계적인 기준(글로벌 스탠다드)을 맞춰나가는 것"이라며 "금융규제 완화나 1가구 1주택 실수요자 거래를 가로막는 세제 상의 여러 문제를 정교하고 면밀하게 검토해 투기수요를 자극하지 않는 한도 내에서 규제들은 완화할 필요가 있다"고 강조했다.
 
하지만 정부는 양도세 완화에 신중한 모습이다. 다주택자들이 부동산시장을 교란하고 있다고 판단한 정부 입장에서 양도세 완화가 자칫 투기 세력에게 퇴로를 열어주는 것으로 해석될 수 있기 때문이다. 문재인 정부의 부동산 정책의 일관성이 흔들릴 수 있다는 것이다.
 
전문가들은 보유세를 꾸준히 올려 다주택자들의 세금 부담을 늘리는 대신 한시적으로 양도세를 인하해 매물 퇴로를 유도하고, 부동산 거래가 정상화될 수 있도록 해야 한다고 조언했다.
 
부동산전문가들의 대체적인 의견은 "한시적으로 양도세 부담을 낮춰 다주택자들이 보유한 주택이 매물로 나오도록 유도해야 한다."며 "종부세 인상이나 공정시장가액비율 상향, 공시가격 상승 등으로 보유세를 꾸준히 강화하되, 거래세를 낮춰 주택 거래를 활성화시킬 필요가 있다."고 강조한다. 주택 거래 정상화를 위해서 단기보유자에 대한 양도세는 강화하더라도 중장기보유 양도세에 대해서는 일정 부분 완화해야 하고, 다주택자들의 퇴로를 한시적으로 열어주지 않으면 매물 잠김 현상은 심화되고, 결국 집값 상승으로 이어질 수 있다는 것은 이미 앞선 경험으로 알고 있는 사실이다.
 
정부에서는 다주택자들을 몹시 못마땅해 하고 있다. 사실을 그 이상을 넘어서 투기꾼으로 간주하고 있다. 그러나 다주택자들이 시장에 순기능적으로 공급자의 역할을 하고 있음을 간과해서는 안된다. 이들 다주택자들을 투기꾼으로 몰기 전에, 과연 정부에서는 서민주거환경을 위하여 적절한 임대주택을 공급하고 있는가에 성실한 답변을 해야 할 필요가 있다.
 
우리나라 전체 가구의 40%이상이 전세나 혹은 월세의 임대주택에 거주하고 있다. 그러나 정부에서 공급하는 임대주택은 전국 평균 7.6%에 불과하다. 특히 수도권지역은 더욱 낮은 수준으로 실질적으로 민간이 제공하는 임대주택이 대부분인 현실을 감안하면, 다주택자들에 대한 시장에서의 순기능을 과소평가 해서는 안된다.
 
최근 전셋값 상승의 원인을 일부에서는 무주택으로 청약당첨률을 높이기 위한 전략적 차원의 대기 수요자의 증가라고 보는 이들이 있다. 그러나 그것은 매우 잘못된 해석이다. 전년부터 수도권 전셋값이 가파르게 상승한 근본 원인은 2018년 이후부터 다주택자의 신규 전세물량 공급이 급감했기 때문이다. 다주택자에 대한 조정지역 양도세 중과와 주택임대사업 세제혜택 축소, 보유세 강화가 결정적 원인이다.
 
이로 인해 공급물량의 부족이 전세물량의 가뭄을 불러일으켰다. 임대차 3법 통과 이후로 기존 세입자들도 주거이동을 하지 않고 재계약을 선호해서 신규 전세공급물량은 더욱 찾아보기 힘든 상황이다. 올해는 입주물량과 전월세 공급물량 감소가 맞물리는 해이다.

 

여기에 전세자금대출 규제 및 3기 신도시 대기수요로 반전세와 월세 수요가 늘어나고 있어, 전월세 가격 급등으로 이어질 가능성이 높아 보인다. 이를 알고 있는 정부는 전월세 가격 급등을 막고자 전월세상한제 도입을 추진한다.
 
전월세상한제는 대표적인 전월세 공급 감소책이다. 전월세상한제로 인한 다주택자의 임대수익률 저하는 결국 임대주택 공급 감소로 이어질 것이다. 남아 있는 전세물량마저 반전세 또는 월세로 전화될 것이다. 결국 세입자들의 주거부담이 늘어나고, 임대인은 주택임대소득강화와 대출규제로 월세 전환이 쉽지 않기에 반전세전환이 늘어날 것이다.
 
이처럼 전월세상한제 체제에서 계약된 전세물량이 시장에 좀처럼 나오지 않으면 신규 세입자의 진입장벽은 갈수록 높아질 것이다. 전월세상한제와 계약갱신청구권은 앞선 사례와 마찬가지로 정책의 부작용으로 임차인의 주거환경을 더욱 힘들게 할 가능성이 높다.

 

삐걱거리는 주택공급 정책

 

부동산시장의 가격급등과 전월세물량의 감소의 근본적 원인은 정부의 부동산정책의 실패에 기인한다. 특히나 공급을 축소하고 규제를 강화했기에 그러하다. 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 및 중과세율의 인상은 매물잠김으로 매물공급이 감소된다.
 
2년 미만 단기 매도 양도세도 마찬가지다. 종부세 등 보유세의 강화는 지금처럼 상승장에서 매도 대신 증여 또는 장기보유을 선택하게 함으로 늘어난 종부세 부담이 세입자에게 직간접적으로 전가된다. 대출규제와 임대차 3법, 전월세신고제 또한 부동산시장의 불안정을 좌초한 결과를 가져왔다.
 
게다가 부동산시장에 공급확대를 위한 많은 대책과 정책들이 토지주택공사의 투기문제와 정권의 추진력의 약세로 지난 2.4주택공급 대책이 차질을 빚고 있다. 도심 공공주택 복합 사업 후보지 38곳 중에서 현재까지 주민동의 요건을 채운 곳은 한 곳뿐이다. 정부가 전국에 83만 가구를 공급하겠다고 발표한 지 3개월이 넘었다.
 
그러나 사업 추진에 차질을 빚는 부분이 곳곳에서 나타나고 있다. 정부는 투기 의심 정황이 있다는 이유로 신도시 후보지 발표를 미뤘고, 국회에서 관련입법이 늦어지는 점도 어려움을 가중시키고 있다. 후속 입법 작업이 안갯속을 헤매고 있다.
 
신설 제도를 포함해서 전체 여덟 개의 법을 개정해야 하는데, 정부와 여당은 당초 지난 3월 국회에서 법안을 처리한다는 목표였지만 야당의 반발이 심해 법안 심의가 늦어지고 있는 실정이다. 도심 공공주택 복합사업의 경우에는 당초 목표였던 7월 예정지구 지정이 8월 이후로 연기될 것으로 보인다. 전문가들은 주택공급이 발등의 불로 떨어진 정부여당에서는 주택공급의 숫자 채우기에 급급하다고 보고 있다.
 
국토부는 지난 6일 주택공급 브리핑에서 2.4대책에 포함한 단기 임대주택 공급물량을 발표했다. 당시 민간 사업자들이 정부에 매입을 요청한 가구수가 약 2만가구인데 마치 실제로 이 물량을 확보한 것처럼 발표했다.
 
실제 민간 사업자와 매입 계약을 맺고 공급을 확정한 물량은 확인 결과 약 1500세대에 못 미치는 것으로 밝혀졌다. 그 중에서도 서울의 경우에는 고작 125가구에 불과했다. 따라서 부동산 시장에 발표된 공급주택은 숫자놀이일 뿐이며, 주택 공급이 될 때까지 얼마나 걸릴지 알 수 없는 분위기이다. 이는 시장에 혼란만을 가중시키지 않을까 우려의 목소리가 높다.

 

규제일변도 정책의 전환 시사

 

상황이 이러하다보니 정부여당의 지지도는 물론이거니와 대통령의 지지도가 떨어지고 있다. 이에 얼마 전 대통령 취임 4주년을 맞은 연설에서 대출규제를 언급하면서, 민주당과 정부는 현재 무주택 청년, 신혼부부 등에 대한 대출 규제 완화에 어느 정도 공감대가 형성되고 있다. 그러나 전문가들은 현재의 상황에서 낮은 정도의 대출규제 완화가 얼마나 실효성을 발휘할 수 있을지 의문을 제기하고 있다.
 
또 집값이 크게 오르고, 금리 인상 조짐마저 보이는 상황에서 대출규제 완화가 자칫 가계부채를 증가시키고, 금융권 부실 등으로 이어질 수 있다는 우려가 존재하고 있다. 문 대통령은 4주년 취임 연설에서 부동산 실책을 인정하면서 실수요자가 집을 사는 것이 어렵게 된 것은 조정할 필요가 있음을 인정하였다.
 
이에 민주당은 부동산특별위원회를 열어서 대출규제 완화에 대한 방안을 논의했다. 그동안에 투기수요 억제를 위해 금융 및 세제 규제가 짧은 시내 내 반복해서 강화되다 보니 무주택자의 내집마련이나 1가구 1주택 실수요자의 거래까지 막는 부작용이 나타났다.
 
생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자에 대한 금융규제 완화와 실수요자의 거래를 가로막는 세제상 여러 문제들을 투기수요를 자극하지 않는 한도 내에서 완화할 필요가 있다. 당정은 무주택 실수요자의 주택담보대출비율과 총부채상환비율을 10% 추가로 올리고 소득 자격 요건을 완화하는 방안을 검토하고 있다.
 
대출시 적용되는 주택가격의 기준도 6억 원이하에서 9억원 이하로, 부부합산 연소득 요건을 8천만원 이하에서 1억 원 이하로 조정하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려진다.
 
그러나 시장 전문가들은 오는 7월부터 총부채원리금상환비율 규제가 강화되는 만큼 LTV,DTI 조정 등 대출규제를 완화하더라도 실효성이 크지 않을 것이라고 전망하고 있다. 7월부터 DSR 규제가 강화되는데 DSR 40%가 적용되면 신용대출이나 마이너스 통장 등 개인이 조달할 수 있는 자금 통로가 차단 되기 때문이다.
 
대출규제를 완화한다고 해도 DSR규제가 들어가면 소득이 낮은 경우 대출이 어렵고, 현 시점에서 대출규제를 완화하는 것이 큰 효과를 가져올지 의구심이 든다.

 

바람 빠진 GTX-D

 

최근 정부가 4차 국가철도망 구축계획을 발표하면서 김포주민들의 반발이 거세지고 있다.
 
지하철 계획이 발표되었음에도 김포, 인천 시민들이 반발을 넘어 분노하는 이유는 당초 시장예서 예상했던 사당, 강남, 잠실, 강동, 하남으로 연결되는 노선이 아니라 GTX라는 이름을 붙이기도 민망한 김포장기에서 부천종합운동장까지 연결이 되는 이른바 ‘김부선’이 되었기 때문이다.
 
주민들의 반발에도 국토교통부에서는 현실적으로 노선변경을 어렵다는 입장이다. 정부에서 GTX-D노선을 강남이 아닌 ‘김부선’으로 계획한 이유는 여러 사업구간에 비해 특정 노선에만 과도한 예산을 투입할 수 없다는 형평성과 지나친 강남 집중현상이 더 심화될 수 있다는 우려, 안 그래도 잡지 못하는 집값을 더 자극할 수 있다는 걱정 때문일 것이다.
 
하지만 이런 ‘김부선’의 이유는 변명일 뿐 반발하는 지역주민들은 전혀 공감을 하지 못하고 있다. 각 지역별 상황이 다를 수 밖에 없어서 형평성만을 논할 수 없고 과도한 예산 역시 나눠먹기식이 아니라 필요한 곳이 더 투입이 되는 것은 상식이다. 4차 국가철도망 구축계획에서 GTX-D 사업비를 2조 1천억 원으로 예상을 하였다.
 
경기도가 제안한 68.1km의 사업비가 5조9천억원, 인천시가 제안한 110.2km노선은 11조원였음에 비하면 확실히 예산이 부담스러웠을 수도 있었을 것 같다. 하지만 GTX-A 5조원, GTX-B 5조9천억원, GTX-C 4조3천억원에 비하면 GTX-D의 2조1천억원이 오히려 역차별이고 ‘김부선’에 2조원을 투입하는 것은 오히려 낭비다.
 
강남 집중현상은 GTX-D만의 문제가 아니다. 사실 강남에 GTX-D 하나 더 연결한다고 강남집값이 들썩이지는 않을 것이다. GTX-D는 강남이 아니라 강남 접근이 불편한 인천, 김포, 하남 거주자들을 위한 교통대책이다. 애당초 ‘김부선’을 하고자 했다면 GTX라는 이름을 사용하지 말았어야 한다.
 
요즘 인천지역 집값상승률이 두드러지고 GTX-D발표 전 김포집값이 움직인 것은 맞지만 김포뿐만이 아니라 수도권 전지역이 올랐다. 지난 5년 동안 서울 모든 지역의 집값이 미친 듯이 급등한 마당에 지역주민들의 불편함과 삶의 질 개선을 위한 교통문제를 외면하는 것은 바람직하지 않다. 물론 정부입장도 이해가 되지 않는 것은 아니다.
 
수도권 거주자들은 누구나 강남과 연결되는 지하철 노선을 열망하고 있고, 골드라인이 신설되는 순간 교통환경이 크게 개선되면서 집값이 껑충 뛰기 때문이다. 하지만 정부가 만든 2기 신도시인 김포한강신도시에서 출퇴근을 해보면, 말 그대로 ‘지옥철’을 경험할 수 있다.
 
교통환경부터 구축을 하고 신도시 개발을 했어야 함에도 그렇게 하지 않은 정부의 잘못을 지역거주민들이 몸으로 그 고통을 느끼고 있다. 집값문제는 저금리, 유동성, 정책의 부작용, 경제 및 사회현상 등과 맞물리면서 과수요가 발생했기 때문으로 지역주민들의 불편한 교통문제해결과는 또 다른 문제이다.
 
하드웨어적인 문제와 소프트웨어적인 문제는 달리 접근해야 한다. 내년 대선과 지방자치단체선거를 앞두고 있는 마당에 과연 한 표가 아쉬운 정부 여당이 수 십만 표가 달린 ‘김부선’문제를 외면할 수는 없다. 지금 노선변경을 해줄 수 없다면 4차 국가철도망계획이 10년 장기계획인 만큼 부동산시장이 안정되면 다시 타당성 조사를 실시하여 그 결과에 따라 결정하기로 하고, 경기광주와 하남까지 연결되는 철도계획을 기대해 본다.

 

청약제도의 개편과 문제점 

 

수도권은 물론이고 지방까지 청약열풍이 식지 않고 있다. 부동산 대책이 발표될수록 점점 복잡해지고 있는 청약제도를 반드시 알고 주의 깊게 청약에 도전해야 한다.
 
그동안 공공택지에만 적용되었던 거주의무기간이 수도권 민간택지 분양가상한제 주택까지 확대되었다. 올해 2월 19일 이후 입주자 모집공고 승인을 신청하는 단지부터 적용되고 있다. 분양을 받고 최초입주가능일로부터 90일 내에 최소 2년에서 최대 5년까지 연속적으로 실거주해야 한다.
 
중간에 다른 곳으로 전입되면 실거주요건 위반이 된다. 물론 근무.생업.취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있는 경우는 예외로 인정된다.
 
거주요건의 강화는 세입자의 공급물량 감소로 전셋값 상승의 원인이 될 수 있다. 또한 어렵사리 당첨이 된 이후에 전세보증금으로 잔금을 마련하고자 하는 경우에는 원천적으로 계획을 수정하여, 본인의 거주요건이나 잔금대출 등 자금계획을 철저히 세워야 한다. 앞으로 분양가 상한제 등으로 주변시세보다 저렴한 공급으로 시세차익을 누리는 로또청약은 기대하기 어렵다. HUG는 분양가 산정 기준을 고분양가 심사 시 주변 시세 85~90% 상한으로 고려해 분양가와 시세 간에 큰 격차를 보완할 예정이다.
 
또한 심사기준을 공개하고 절차개선, 심사기준, 세분화 및 정량화로 투명성과 신뢰성을 회복하려는 계획인데, 곳에 따라서 기준을 담보할 수 있을지가 문제점이다. 로또청약을 없애는 취지는 좋지만, 시세 대비 비율이 높아짐으로 일반 서민은 오히려 접근하기 어려운 상황으로 가고 있다.
 
더군다나 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 막혀있기 때문에 현금부자들이 유리하며, 현금여력이 부족한 무주택자는 당연히 신청할 수 없기에 비규제지역 분양단지로 눈길을 돌리게 되는 풍선효과가 발생할 것으로 보인다.
 
이렇게 무주택자가 청약을 포기하게 되면, 기존의 구축으로 눈을 돌리게 되고 기존 아파트마저 가격상승으로 이어질 것이다. 그러한 맥락으로 최근 서울지역 빌라의 거래건수가 사상 최고치를 경신하고 있는 것이다.

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기사입력: 2021/05/25 [13:08]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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투모로우 21/05/26 [08:53]
현재의 부동산 정책의 문제점과 개선책을 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다. ~~^^ 수정 삭제
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