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3기 신도시인 교산신도시(649만㎡) 개발이 지구지정 1년 뒤인 2020년 10월 14일 사업시행자인 LH가 국토교통부에 지구계획 승인을 신청한 가운데 하남시가 지구계획을 둘러싼 협의에 본격적으로 나서고 있다.
하남시는 지구계획 승인 신청 직후인 12월 23일부터 2021년 1월 5일까지 3차에 걸쳐 지구계획협의단 회의를 가진데 이어 1월 11일 국토교통부에 지구계획에서 논의된 협의의견을 제출했다.
아울러 1월 26일 3개 공동사업시행자인 LH⋅GH⋅HUIC를 포함시킨 가운데 부시장을 단장으로 한 ‘지구계획 TF팀’을 구성, 국토부에 제출한 협의의견이 반영될 수 있도록 대응전략 모색에 돌입했다.
TF팀은 오는 6월 지구계획 승인 고시가 내려질 것으로 예상, 지구계획에 반영되지 않은 협의의견 반영에 총력을 기울이는 동시에 경우에 따라서는 3기 신도시로 지정된 남양주 등 타 지역과의 연계방안도 고려하고 있다.
관련해 하남시가 국토부에 제출한 주택건설 등 13개 분야에 걸친 협의의견(검토의견)을 세분화, 그 내용을 정리했다. <편집자 주>
1. 주택건설 계획 분야
주택공급계획에 따르면 교산신도시에는 총 3만3647세대가 공급된다. 공동주택이 1만7390호(51.7%), 민간분양이 1만5370호(45.7%)를 차지하고 있다.
공공주택은 ▷임대주택 1만2224호(45∼60㎡이하 36.3%) 분양주택이 5166호(60∼85㎡이하 15.4%)며 민간분양은 ▷임대주택 2030호(6.0%) 분양주택 1만3340호(39.7%)로 구성돼 있다.<주택건설 참조>
⇛검토의견(하남시)
하남시는 주택건설 계획에서 공공분양을 확대해 공급하는 방안의 필요성을 주장하고 있다.
공공분양 주택은 신혼부부 분양을 제외할 경우 2540세대(7.6%)에 불과, 교산지구 임대주택 과다 계획으로 도시 불균형 현상 초래가 우려되는 만큼 장기임대주택을 활용해 분양전환이 필요하다는 점을 강조하고 있다.
장기임대주택인 행복 4050세대와 행복(신혼) 1314세대를 활용해 ‘공공주택 특별법 시행령’ 제2조 제1항 제5호 규정에 따른 분양전환공공임대주택 등 공급 방안 검토를 요구하고 있다.
2. 인구계획 분야
교산신도시의 주택건설호수는 3만3647호에 및 계획인구는 8만600명을 목표로 하고 있다.
주택유형별로는 ▷단독주택이 887호(일반용 281호, 점포겸용 396호, 블록형 526호) ▷공동주택 2만5850호(60㎡ 이하 1만7080호, 60㎡∼85㎡ 이하 5920호, 85㎡초과 2850호) ▷복합용지 6910호(60㎡ 이하 770호, 60㎡∼85㎡ 이하 4590, 85㎡초과 1550호)다.
건설호수 구성 비율은 단독주택이 2.6% 공동주택이 97.4%를 차지하고 있다. 인구는 단독주택이 2220명 공동주택이 7만8380명으로 공동주택이 차지하는 인구계획이 절대적인 비율을 차지하고 있다.
공동주택 및 복합용지 구성 비율은 60㎡ 이하가 54.5%로 가장 많고 60㎡∼85㎡ 이하 32.1%, 85㎡ 13.4% 순으로 나타났다. 단독주택 일반용 281호는 주거전용이다. <주택유형별 인구계획 반영현황 참조>
⇛검토의견(하남시)
시는 교산지구 계획인구 산정이 불합리하다고 판단, 당초 주택건설호수3만3647세대에 계획인구 8만600명을 3만7977세대에 9만3950명으로 변경해 재산정할 것을 촉구하고 있다.
이유로 급수인구 산정결과를 계획인구에서 제외했기 때문에 이를 반영해야 한다는 주장을 펴고 있다.
즉 급수량 산정 인구 현황에서 볼 수 있듯 ▷단독주택(이택·협택·블록형) 5·3·3가구허용 가구수 8640명과 ▷오피스텔 4330세대 1.6인 6930명을 인구에 반영해야 한다는 것.
또 인구밀도 계획 상향도 주장하고 있다. 이는 하남시 도시기본계획상 중밀도 1ha당 180인으로 지표가 설정돼 있으나 교산지구 개발계획 시가화 예정용지(공동주택 등)는 1ha당 128인으로 저밀도로 계획되어 인구 공동화 현상이 우려된다는 이유에서다. 그러면서 하남시 도시기본계획에서 제시된 인구밀도 반영을 위한 대안제시를 요구하고 있다.
3. 토지이용계획 분야
◇지구경계 위치 공동묘지 차폐 대안마련
⇛검토의견(하남시)
시는 지구 내 공동묘지와 인접하게 계획된 주택 용지의 주변 환경 저해 요소 차폐를 위해 자족용지 배치 및 충분한 완충녹지 확보가 필요하다고 판단, 대안마련을 협의의견으로 내놨다.
◇지구 내⋅외 소음 차폐방안 강구
⇛검토의견(하남시)
시는 고속도로와 인접된 주거지역과 자족용지의 소음차폐를 위한 대책으로 ▷주거지역과 인접된 고속도로 방음터널 설치와 ▷자족용지와 인접된 고속도로주변 방음벽 또는 완충녹지 50m 이상 확보 방안수립을 의견 제시했다.
또한 정온시설(공공주택 등) 내에는 방음벽 없는 주거단지 조성을 위한 환경영향평가 즉 ▷주간선시설 도로와 인접된 주거단지는 30m이상의 완충녹지 조성으로 소음차폐와 ▷불가피한 방음벽이 설치될 경우 공동주택단지 외곽경계에 방음벽 설치 등을 수립, 차폐 방안 강구를 협의 의견으로 제출 했다.
◇열원시설 위치
⇛검토의견(하남시)
시는 폐기물처리시설물 및 오수처리시설은 지하화하고 지상은 공원화 조성을 원칙으로 할 때 인접되어 계획된 열원시설 위치는 부적정하다고 판단, 열원시설의 위치 조정을 협의의견으로 제안했다.
◇ 광주향교 주변 역사체험교육관 반영
⇛검토의견(하남시)
시는 지구 내 주요 역사문화자원인 광주향교를 활용한 전통문화 이벤트 등 다양한 문화 교육⋅체험 프로그램 운영과 기존 지역축제 및 행사와 연계해 이용할 수 있고 어린이, 청소년 및 가족 단위 등 다양한 세대의 방문이 가능하도록 계획될 수 있도록 협의의견을 제시했다.
◇민간교육시설(유치원) 반영 현황
정부는 3기신도시 발표당시 유치원은 100% 국⋅공립으로 운영 방침에 따라 교산지구 내 계획된 7개소 유치원이 국⋅공립으로 계획되어 있다.
계획된 7개 유치원은 ▷천현동 72-1 일원 3,556㎡ ▷교산동 119-4 일원 2,753㎡ ▷교산동 44-2 일원 2,448㎡ ▷춘궁동 398-13 일원 2,478㎡ ▷항동 61-1 일원 2,745㎡ ▷항동 348-1 일원 2,562㎡ ▷상사창동 242 일원 2,591㎡이다.
교산지구 내 국⋅공립 유치원 계획된 7개소와 초교 내 병설유치원 포함할 경우 15개소로 운영될 예정이다.
⇛검토의견(하남시)
시는 교산지구 내 교육의 다양성 및 교육원생의 선택폭 확대를 위한 국⋅공립 일부를 사립 유치원으로 변경 또는 소규모 사립유치원 용지로의 반영을 협의의견으로 제시했다.
◇종교시설 반영 현황
종교시설 계획은 13개소에 건폐율 50%에 용적률 200%, 4층 이하다.
⇛검토의견(하남시)
시는 종교부지에 대한 간담회 과정에서 종교인과 협의, 위치 및 규모 등 협의해 반영한다는 입장 이었으나 일부 협의 없이 위치 등이 결정돼 불만이 제기하고 있다고 보고 종교인과 충분한 협의를 통해 위치 및 규모, 용적률 등이 반영될 수 있도록 조치하도록 협의안건으로 제시했다.
그 밖의 사안
⇛검토의견(하남시)
시는 이밖에 ▷실수요자 중심의 사회복지시설 반영을 비롯 ▷협의자 택지 내 마을회관, 노인정 등의 건립에 필요한 마을공동시설 반영 ▷원도심과 신도시 상생방안 마련(원도심과 인접한 지역에 주차장 등 주민편익시설 배치) ▷신도시와 함께 발표한 한옥마을, 박물관 등 계획 수립(특별계획구역 내 반영) ▷교산지구의 사찰유적 분포 등의 특성을 감안하여 사찰을 단일용도로 지정하는 토지이용계획 반영 등을 협의의견으로 제시했다.
4. 지구계획 분야
◇주차장 계획
교산지구 내 주차장 계획은 25개소에 5만1550㎡.
⇛검토의견(하남시)
시는 단독주택(이택)지구 내 주차전용 건축물 근생시설 허용 축소방안 검토의견을 내놓고 있다. 이는 1⋅2종 근생시설 건축연면적 20% 허용으로 인한 상가 이용자의 주차장으로 전락할 수 있고 주차 공간 확보를 위한 근생시설 축소를 초래할 수 있다는 우려에서다.
따라서 ▷제2종 허용용도중 대규모 점포(슈퍼 등)허용용도 제한과 ▷제1⋅ 2종 근생용도 허용 시 별도 주차 공간마련을 위해 근생 건축연면적을 20%→10%로 축소 방안 검토를 제시하고 있다.
그 근거로 건축부문 시행지침 제7장 즉 ‘주차비율 70%, 근생설치 30%로 명시, 20% 범위’와 상이하다는 점을 들어 재검토를 요구하고 있다.
◇원도심과 상생을 위한 주차장 확보
⇛검토의견(하남시)
시는 지구경계에 단절된 지역 주차장 확보와 원도심과 신도시가 함께 상생하고 공유할 수 있는 주민 편익시설 확보가 필요하다고 보고 검단산, 남한산성과 인접된 지역의 이용활성화를 위한 공영주차장 부지 마련을 통해 원도심 지역의 기반시설(주차장) 확보를 통한 균형발전을 꽤해야 한다는 의견을 제시하고 있다.
그러면서 상생공유 차원에서 ▷검단산 근접 ▷천현동 택지개발지구 앞 ▷위례둘레길 등산로 초입 ▷남한산성 등산로(용당허리) ▷신장1동 주민 공영주차장 등 원도심을 위한 5개소의 주차장 조성을 요구하고 있다. <주차장 표참조>
◇도시지원시설용지
도시지원시설용지는 총 22개소에 78만776㎡에 이르고 있다. 이 중 자족시설이 17개(68만645㎡)로 가장 많고 문화복합 2개소(3만6046)와 업무⋅의료⋅문화시설이 각 1개소다
⇛검토의견(하남시)
시는 공업지역 확보물량에 다른 첨단산업단지 지정이 필요성을 요구하고 있다. 공업지역물량 확보는 지난 2019년 7월 경기도 수도권정비심의위원회에서 공업물량 5만㎡를 하남시 이전을 심의의결한 점을 들어 확보된 공업물량을 첨단산업단지 지정, 앵커기업 등 유치를 위한 택지공급계획 상 별도기준 마련이 필요하다는 점을 강조하고 있다. 지자체장 추천 시 조성원가 공급 기준 등도 고려해야 한다는 단서도 달고 있다.
◇오피스텔
오피스텔은 업무용지와 상업시설용지로 분류, 허용하고 있다. 오피스텔 허용현황에 따르면 업무용지의 경우 오피스는 MO(업무복합2)와 MC(일반형)로 구분, MO는 2만9649㎡ MC는 3만6046㎡ 면적에 지상층 연면적의 20%이하 규모다.
상업시설용지의 경우 오피스텔로 C2(일반형2)로 구분, 면적은 2만4130㎡에 허용용도는 지상층 연면적의 25%이하다.
⇛검토의견(하남시)
하남시는 오피스텔 인구계획을 지구단위계획에 반영 조치하는 데 초점을 맞추고 있다. 미사강변도시 사례에서 보였듯이 오피스텔 인구계획은 반영되지 않아 상⋅하⋅오수와 폐기물처리시설 등 기반시설의 과부족 발생을 초래하고 있다는 이유이서다.
◇자족용지 기숙사
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법)에 따라 교산지구 내 기숙사가 허용되는 자족용지는 ▷I1(첨단산업형) 28만8609㎡ ▷I2(제조형) 33만9736㎡ ▷I4(공공혁신허브) 3만2242㎡ ▷I5(복합) 2만3358㎡에 이르고 있다.
⇛검토의견(하남시)
시는 산집법에 의한 지식산업센터 지원시설 중 기숙사 허용은 근본적으로 불합리하다는 데 방점을 두고 있다.
지식산업센터 내 기숙사를 오피스텔로 변모 불법 분양 성행으로 인한 문제가 대두하고 있는 만큼 자족용지 내에 별도의 근로자 공동주택 등 공급방안이 검토돼야 한다는 입장에서 협의의견으로 제시하고 있다.
◇개발이익 재투자
⇛검토의견(하남시)
이 문제에 있어 하남시는 신도시 발표 당시 정부가 개발이익을 복합커뮤니티센터, 도서관 등 생활SOC에 재투자하기로 약속에 기초해 토지이용계획에 반영된 공원, 주차장을 포함해 경로당, 마을회관 등 지구 내 주민 편익시설은 사업시행자 설치 후 무상귀속 또는 기부채납을 원칙으로 정해 놓고 있다.
관련해 시는 도서관 등 26개 공공시설(7만3950㎡ 총 사업비 2683억) 확보를 사업시행자 측에 요구하고 있다. <공공시설 참조>
이를 위한 근거로 시는 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 시행규칙과 ‘공공주택 업무처리지침’을 제시하고 있다.
5. 공원 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 지구 내 주제공원 조성 시 어린이 및 청소년들의 눈높이에 맞는 다양한 놀이 체험⋅문화 공간으로의 조성을 요구하고 있다. 아울러 어린이, 청소년 및 학부모, 관련 단체 등의 다양한 의견을 청취해 실시설계에 반영하도록 주문하고 있다.
6. 건축 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 특별계획구역과 공동주택용지를 ‘특별건축구역지정’을 요구하고 있다. 이는 건축물의 특색⋅다양화를 위한 토지공급 방식을 설계공모 방식으로 추진해 공공성과 경관성을 부여할 수 있도록 지구단위계획에 반영하기 위한 장치다.
7. 교통 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 신도시 교통 문제와 관련 앞서 진행됐던 미사, 위례, 감일지구에서 나타난 교통문제를 답습하지 않고 이를 방지하는 대책수립에서부터 출발하고 있다. 동시에 교산신도시에 부합하는 특성화에 주력하기로 했다.
이를 위해 시는 ▷원도시 피해 최소화 및 상생 교통 도입과 ▷탄소중립 교통도시 실현 ▷한국형뉴딜 교통 도시(스마트 교통기법) ▷특별계획구역 민간제안 개발에 대비한 교통대책 수립 ▷교통영향평가 보완 ▷지구단위계획 지침 명기 종합 등을 교통 분야 대책으로 제시했다.
8. 지하철 3호선 건설 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 지하철 3호선 원안추진을 원칙으로 한다는 대 전제하에 3호선 노선과 인접된 주거지역 등 소음⋅진동 방지대책 마련에 주력키로 했다.
이를 위해 ▷철도노선 계획과 인접된 건축물 배치는 지양하고 완충녹지 공간 확보와 ▷지구 내 철도노선이 주거지역 등 관통 시 소음·진동 기준 관련법 규정에 따라 건축물 시공기준(안) 제시 ▷지구 외 원도심 지역의 지하 통과 시 노후 건축물에 대한 안전성 확보방안 등 강구를 특별히 요구하고 나섰다.
9. 상수도시설 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 수돗물 공급과 관련 ▷상수도 공급계획을 생산단가가 저렴한 암사정수장에서 공급하는 방안으로 재검토할 것과 수용인구 증가 및 자족용지 등으로 사용량 원단위 증가 예상에 따른 ▷용수 수요량 재검토, 수도법 및 관련 설계기준에 따라 비상시 용수공급을 위해 서울정수장 및 하남정수장에서 용수공급이 가능하도록 이중화 용수공급체계 구축을 위한 ▷비상시 용수공급체계 구축을 협의의견으로 제출한 상태다.
10. 폐기물처리시설, 하수시설 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 소각폐기물 35.5톤/일, 음식물폐기물 22.5톤/일로 산정됐으나 최신자료인 2019년도 발생량을 적용한 폐기물 발생량의 재산정 필요성 제기에 나섰다.
또 폐기물 처리시설 설치와 관련해 폐기물발생량은 상기 기준에 의해 재산정하고 및 구체적인 설치규모 및 건축물 계획에 대해서는 별도 사전 협의 후 구체적 계획 수립 필요(하수처리시설과의 연계 계획 수립)도 문제삼고 있다.
또 ▷공공하수처리시설 부지면적 재검토(환경부 기준에 따라 46.7천㎡ 이상 확보)와 ▷오수 중계펌프장 용량 및 부지면적 재검토를 요구하고 있다.
아울러 오수발생량 산정 관련 교산지구는 미사지구 대비 자족시설 용지가 넓어 미사지구 원단위를 적용하는 것은 불합리하다는 점과 하수도정비기본계획이 변경 중에 있는 점을 고려해 환경부와 협의의견 반영을 주문하고 있다.
11. 수질오염총량 할당 분야
⇛검토의견(하남시)
수질오염총량 할당 협의는 2단계(2021년~2030년) 한강수계 수질오염총량 기본계획 승인 이후에 할당하는 것이 협의가능하다고 보고 승인 전 개발부하량에 대해 할당할 수 있도록 시군 가 할당 배분 방침 시달을 요청했다.
또 지구계획 신청(안) 검토 시 계획인구가 충분히 반영되도록 검토하고 수도정비기본계획 물 사용량 및 하수도정비기본계획 오수발생량에 대해서도 충분한 반영이 되도록 검토할 것을 요구했다.
12. 방재 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 우선 방재시설(유수지)활용방안과 관련 원도심 상생방안을 위한 부족한
기반시설(주차장)확보를 위한 방재시설 활용(재해영향평가에 시설방안 계획 등)을 제시했다.
지방하천(덕풍천)에 대해서는 하천법 및 시행령에 따른 하천기본계획서가 작성 중에 중단돼 검토가 불가함을 알리는 한편 선산천 등 9개의 소하천에 대해서는 소하천정비법 및 시행령에 따른 소하천정비종합계획서가 작성 중 중단돼 검토가 불가하다는 점도 전달했다.
반면 지구 내 미 포함된 잔여 구간은 대부분 상류구간으로 하천기본계획(소하천정비종합계획) 재수립에 포함해 일괄적인 정비가 필요하다고 제안했다.
13. 기타 분야
⇛검토의견(하남시)
시는 기타 사안으로 잔여지 매수 청구 시 적극 반영을 요구하고 나섰다.
이는 지구경계 설정 시 지적 경계로 설정되지 않아 일부 잔여지(임야, 농지 등)발생 등으로 농지 활용을 위한 진입로 개설 등이 예견되는 만큼 도시관리에 어려움이 있어 잔여지 매수 계획을 적극 수립해야 한다는 취지에서다.
협업강화 창구...지구계획 TF팀 가동
국토부에 제시한 시 의견⋅원주민 재정착 의제 중점 논의
지구계획 TF팀은 작년 10월 14일 LH가 국토교통부에 지구계획 승인을 신청한 이후 2021년 1월 11일 하남시가 국토교통부에 지구계획 협의의견을 제출한 직후인 1월 26일 구성됐다.
TF팀은 부시장을 협의단장으로 미래도시사업단장이 운영을 총괄하며 그 아래 기업, 복지, 안전건축, 교통건설, 환경공원, 문화체육, 공급처리시설 등 7개 분야를 두고 있다. 또 공동사업시행자인 LH, GH, HUIC도 TF팀 구성에 한 축을 이루고 있다.
TF팀 사업시행자간 업무의 협업강화를 위해 구성, 교산 공공주택지구 지구단위계획 수립과 관련 하남시가 제시된 의견 반영을 위해 지속적인 협의 소통창구를 마련하기 위한 것.
더불어 원주민 재정착 등 각종 현안에 대해 공동사업시행자간 협업 필요성과 준공과 동시에 입주민이 이용할 주민편의시설 적절한 공급계획 등 검토를 위해 구성된 조직이다.
TF팀은 구성 후 2월에 첫 회의를 갖고 본격적인 가동에 들어갔다.
이 팀에서 다루게 될 주요현안 지구계획 관련해 하남시가 제시한 의견을 중점 논의하는 것을 골자로 해서 ▷원주민 재정착 방안 검토와 ▷주민편익시설 설치방안을 논의하게 된다.
시가 제시한 주요 의견이란 ▷공공시설인 기반시설 배치계획 수립과 개발이익 재투자 방안 논의와 ▷교통(광역교통개선대책에 관한 사항) ▷건축(특별건축구역 지정) ▷환경(폐기물⋅하수처리시설 계획, 오염총량에 관한 계획, 저영향개발에 관한 사항) ▷도로⋅하천(도로건설, 하천정비에 관한 계획) ▷교육문화(교육시설 관련 협의, 역사문화 특화계획 수립 등) 분야다.
또 원주민 재정착 방안 검토에 있어서는 ▷이주자택지 대상에서 제외된 건축물 구제방안과 ▷토지보상법 규정에 의거 완화 적용을 위한 세부근거 마련 등이 중점 논의된다.
또 주민편익시설 설치방안 논의에서는 ▷공동사업시행자간 개발이익을 통해 26개소에 이르는 주민편익시설 설치 방안에 대한 적정규모 등을 검토하게 된다.
매월 1회 또는 필요시 개최하기로 한 지구계획 TF팀이 지구계획 승인이 나오기까지 어떤 성과물을 낼지 주목되고 있다. |
