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부동산 시장 혼선 가중
<부동산 특집> 부작용 심각한 ‘임대차 3법’ 이해와 총정리
권상훈 전문기자

최근 정부가 도입한 ‘임대차 3법’에 대해, 주택시장에서는 많은 혼선이 빚어지고 있다. 임차인에게 유리한 법임에도 불구하고 임차인에게 불리하게 전개되는 시장상황이 혼란을 가중시키고 있다.

 

정부와 여당이 부동산 시장의 현실을 무시하고 졸속으로 입법개정 후 즉각적인 시행과 심지어 소급시행을 단행함으로 위헌소지와 전세가상승, 전세품귀현상, 이로 인한 매매가격의 동반상승 등 그 부작용이 시장 곳곳에 심각하게 나타나고 있다.


임대차 3법에 대한 비판과 부작용 등을 논하기에 앞서서, 임대차 3법이 어떤 내용의 법인지 정확히 이해할 필요가 있다. 그래서 이 법에 대한 내용을 상세히 살펴보고 이해하기 쉽도록 풀어보도록 한다.

 

▲     © 시티뉴스

 

 

임대차 3법이란?

임대차 3법이란, 그동안 정부가 국정과제로 추진한 ‘주택임차인의 계약갱신청구권(요구권)’과 ‘전월세 상한제’, ‘임대차 신고제도’를 말한다. 기존에 있는 법에 3가지 제도가 신설된 것이다. 미국, 독일, 프랑스도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고, 전월세 상한제와 유사한 임대료 규제를 하고 있다. 
 

먼저 ‘주택임차인의 계약갱신요구권’이란 주택임차인이 희망하면 기간이 만료되어도 1회에 한해 2년간 더 살 수 있는 권리를 준 것이고, ‘전월세 상한제’는 계약을 갱신할 때 임대료(보증금, 월세)는 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 한 제도이다.
 

이 제도들은 개정된 주택임대차보호법이 규정하고 있는데, 2020년 7월 31일 시행되었고, 기존에 있는 전월세계약에도 소급적용까지 되다 보니 파장이 매우 크다. 다만, ‘임대차 신고제도’만은 부동산거래신고 등에 관한 법률에 규정된 것인데, 주택매매를 신고하듯이 임대차거래도 신고하여 대외적으로 공개하는 것으로 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다.
 

임대차 3법이 시행된 지 불과 서너 달밖에 되지 않아서 그 효과를 단정하기는 어렵지만, 전세품귀와 전세금 상승의 부작용이 나타나고 있고, 정부가 전월세 전환율을 4%에서 2.5%까지 낮추기로 했기 때문에, 월세까지 품귀현상이 생길 가능성이 매우 많다.
 

결국 전세, 월세 품귀와 전세보증금, 월세 상승에다가, 그로 인한 주택가격 상승으로 인해, ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’이란 국정과제는 실현 가능성이 점점 멀어지는 것이 아닌지 매우 염려된다.

계약갱신청구권

 

주택임대차보호법 6조의 3에서 “임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다”는 내용의 계약갱신청구권을 규정하고 있다. 구체적으로 살펴보면, 계약갱신청구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니고, ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전’에 다시 계약을 해 달라고 요구할 수 있다.
 

예를 들어 임대차기간이 2020년 9월 30일에 만료된다면 6개월 전인 3월 30일 0시부터 1개월 전인 8월 30일 0시 까지 사이에만 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있다. 그러니 6개월 이전인 2월 25일이나 1개월 이 내인 9월 5일에 갱신요구를 하면 갱신이 될 수 없다. ‘기간 만료 1개월 전’이란 요건 때문에, 지금 존속 중인 임대차의 임차인이 갱신요구를 하려면 계약기간이 최소 1개월 이상은 남아있어야 함을 유의해야 한다.
 

그리고 갱신요구통지는 기간만료 1개월 전 ‘0’시까지 ‘발송’하면 되는 게 아니라 ‘도달’해야 합니다. 보통 내용증명우편으로 통지한다. 그러나 메일이나 문자메시지, 카톡 등으로 통지할 수도 있는데, 이는 시간제한없이 발송이 가능하고, 통지 후 임대인이 읽기만 하면 도달이 인정된다.
 

그러므로 임차인이 ‘0’시 이전에 갱신요구하는 내용의 메일이나 메시지, 카톡 등으로 보내고, 임대인이 그 메시지 등을 ‘0’시 이전에 읽기만 하면 도달이 되어 효력이 생기고, ‘0’시보다 1초만 지나 읽었어도 안타깝지만 효력이 없게 된다.
 

경우에 따라서는 전화나 구두로 할 수도 있지만, 이와 같은 경우에는 명확히 의사표시를 하고 녹음이 필수가 되겠다. 만약 임대인과 임차인 모두 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 아무 말 없이 지나가 버리면, 임차기간이 동일한 조건으로 2년 더 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라 한다.
 

이 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 행사에 해당하지 않으므로, 임차인은 2년 뒤에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있게 된다. 따라서 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 갱신거절의 통지나 재계약서의 작성이 필요하다. 주택임대차보호법(10조)은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 규정을 두고 있다. 만약 갱신요구권을 배제하는 약정을 할 경우 임차인에게 불리한 약정이어서 무효이고, 그런 특약을 넣어도 효력이 없다.
 

여기에서 한가지 유념할 사항은 갱신요구기간이 기존 계약자와 신규로 2020년 12월 10일 이후 계약자가 서로 다르다는 것이다. 앞서 6개월전부터 1개월 전 사이는 기존계약자의 경우이고, 신규계약자는 만료 6개월전부터 2개월 전 사이에 통지하여야 한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
 

이때 임대인은 임차인이 원하면 2년간 더 거주하게 해줄 의무가 있지만, 임차인은 2년간 의무적으로 임차해야 하는 것이 아니라, 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지된 날로부터 3개월이 지나면 나갈 수 있게 된다.(주택임대차보호법 6조의 3, 제3,4항, 6조의 2, 제1,2항) 이 점은 임차인에게 일방적으로 엄청나게 유리한 조항이다.
 

반면 임차인의 갱신요구권에 대항할 임대인의 권리도 당연히 보장하는 것이 형평에 맞다. 그래서 주택임대차보호법은 ‘정당한 사유’가 있으면 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으며, 총 9가지의 경우를 들고 있다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  - 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 됨
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  - 임차인이 허위의 신분(이름, 주밈번호 등)으로 계약한 경우와 주택 본래 용도가 아닌 목적으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  - 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우, 주택이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

이상의 갱신거절사유 가운데 가장 문제되는 것은 ‘임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’이다. 집주인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 “이제는 내가 들어가서 살려고 하니 비켜달라”고 통지만 하면 임차인은 더 이상 갱신요구를 못하고 나가야 하는 것이다.
 

임대인 본인이 아니라 직계비속인 아들, 딸이나 직계존속인 부모, 조부모가 거주한다고 해도 가능하다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 직접 거주한다는 허위통보를 예상하여, 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 규정을 두고 있다. 임대인이 자신이 거주한다고 해놓고 정당한 사유없이 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다.
 

다만, 임차인이 갱신요구를 했다면 갱신되었을 2년 내에 제3자에게 임대했을 경우에 한하고, 그 이후에는 누구에게 임대하든 문제가 없다. 한편 임대인이 1년만 실거주하고 1년은 다른 임차인에게 임대했다면 역시 손해배상책임이 있다. 주택임대차보호법은 “임차인의 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 되면 그 금액으로 하고, 합의가 안 되면 아래 3가지 금액 중 큰 금액으로 한다.”라고 규정한다.

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

환산월차임은 보증금에 전환율을 곱하고 12개월로 나눈 금액이 된다. 예를 들어 전세보증금 3억 원, 월세 50만 원에 임차한 경우라면, 현재 전월세 전환율은  2.5%이므로, 3억 원에 전환율 2.5%를 곱하면 750만 원이 되고, 이를 12개월로 나누면 월 62만5천 원이 되므로, 환산월차임 포함한 월차임 합계가 월 112만5천 원(환산월차임 62만5천 원 + 기존 월차임 50만 원)이 됩니다. 결국 3개월분은 337만5천 원이 된다.
 

그리고 2.항의 손해액을 계산하여 보면, 임대인이 허위로 갱신거절을 하고 제3자에게 임대하여 환산월차임 250만 원을 받은 경우, 그 차액이 월 137만5천 원인데, 2년치(24개월치)를 계산하면 3,300만 원이 된다.
 

또한 3.항의 ‘갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액’은 임차인이 구체적으로 입증해야 한다. 갱신거절로 갑자기 퇴거해야 하는 바람에 더 많은 보증금과 월세를 주고 다른 주택임차를 했어야 했다는 등의 사유를 입증해야 하는데, 현실적으로 입증이 어렵기 때문에, 결국 1, 2.항 중에서 큰 금액으로 배상받는 경우가 대부분일 것이다. 따라서, 1항가 2항을 비교하여 더 큰 금액인 3,300만 원을 손해배상으로 받을 수 있다.
 

그러나 실제로는 3개월치 월차임이나 24개월치 월차임 차액이 몇백만 원에 불과할 수 있다. 그러므로 몇백만 원을 받으려고 최소 오백만 원 이상의 변호사 비용을 지출해서 소송까지 할 실익이 있는지 의문이고, 1심 판결까지만 해도 6개월에서 1년이 걸리고, 대법원까지 가면 2년 이상도 걸릴 수 있어 시간과 경비, 노력에 신경쓰이는 것까지 고려하면 과연 소송까지 해서 권리주장을 할 임차인이 얼마나 될지 의문이다.

 

전월세 상한제 

임대료 인상한도를 5%로 제한하는 것은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에만 적용되는 것이 아니라, 기존에 존속 중인 임대차계약에서 임대인이 임대료를 올리려는 경우에도 적용이 된다. 
 

주택임대차보호법(7조)은 임대인과 임차인간 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하여 조세, 공과금, 경제사정변동 등으로 이유로 차임의 증액 또는 감액을 쌍방이 다 청구할 수 있도록 규정하고 있다.
 

다만, 감액청구가 아니라 증액청구는 처음 계약을 한 이후 1년 이내, 또는 증액한 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없도록 하여 1년 단위로 증액을 요구할 수 있도록 규정한다.
 

따라서, 임대차 기간 2년으로 하여 존속 중인 임대차의 경우, 1년이 지난 후에는 조세, 공과금 증감, 경제사정 변동 등을 이유로 임대료를 올려달라고 요구할 수 있다. 다만, 임차인이 요구대로 올려주지 않으면 역시 소송으로 가서 임대료 시세감정을 해야 한다.
 

주택임대인이 보증금이나 차임을 증액(인상)할 때 5%는 임차인의 동의 없이도 무조건 올릴 수 있고, 임차인이 불응하면 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많은데, 이것은 잘못된 상식이다.
 

우선 임대인과 임차인간 서로 원만히 합의하여 5% 이내에서 증액이 되면 아무런 문제가 없다. 그런데 합의가 이뤄지지 않았다면, 임대인이 임차인의 동의없이도 일방적으로 올릴 수는 있으나, 주택임대차보호법이 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 인상한도를 정해 놓고 있으므로, 5% 이내에서 조세, 공과금 등의 부담과 경제사정변동을 고려하여 임대료 시세까지 증액할 수 있다.
 

특히 주택임대차보호법인 증액청구의 상한을 5% 한도에서 지자체 조례로 지역별 임대차시장 여건 등을 고려해 다시 정할 수 있도록 했기 때문에 증액상한이 4~3%로 내려갈 수도 있다. 즉 지자체 조례로 증액한도를 4%로 정했다면 4% 한도 내에서만 올릴 수 있게 된다.
 

결국 임대인이 5% 증액을 요구해도 5%는 상한선일 뿐이므로 임차인은 이에 반드시 응할 의무가 없고, 임차인이 올려주지 않는다고 임대인이 곧바로 임대차계약을 해지해 내보낼 수도 없다.
 

갱신계약을 체결하면서 5%가 넘는 계약도 가능하다. 계약갱신요구권 행사는 임차인의 자유이므로, 기간만료를 앞두고 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 재계약을 체결하면서 5%를 초과하는 7%증액을 해 주는 것은 가능하다. 이처럼 합의하여 재계약하는 경우에는 임차인은 재계약기간 만료 시점에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

임대차 신고제 

임대차3법 중 세 번째인 ‘임대차신고제’란 “부동산매매계약 신고제와 마찬가지로 임대차계약 당사자(임대인, 임차인)는 전·월세계약 시 30일 이내 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 관할 시·군·구청에 의무적으로 신고해야 하는 제도”를 말한다. 
 

부동산거래신고 등에 관한 법률에 ‘주택 임대차계약의 신고’라는 별도의 장(제2장의 2, 특히 제6조의 2 내지 5))을 두고 있는데, 곧바로 시행된 다른 임대차 2법과 달리, 임대차 신고제는 시스템 구축 후 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다. 우선 임대차 계약사항의 신고는 임대차계약 당사자인 임대인, 임차인 모두 신고해야 하지만, 일방이 거부하면 타방이 단독으로 신청할 수 있다.
 

임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제되면 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내 역시 신고해야 하고, 신고받은 관청에서 신고내용을 확인한 후 신고필증을 지체없이 발급해준다.
 

임차인이 주민등록법에 따라 ‘전입신고’를 하면 주택임대차 계약 신고를 한 것으로 간주하고, ‘임대차계약서를 제출하여 주택 임대차 계약 신고접수를 완료’하면 확정일자를 부여한 것으로 간주한다.
 

확정일자는 따로 받지 않아도 임대차 신고시 자동부여 되는 점이 의미가 있다. 이로인해 우려되는 점은 먼저 임대차 시장의 불안을 가중시켜 전·월세 품귀현상, 전월세가격 상승을 부추길 수 있다는 지적이 있다. 아마도 임대거래내역이 드러나는 것이 싫은 임대인은 임대를 놓지 않아 물량이 감소할 것이고, 같은 평형의 아파트 중 어느 한 세대가 최고가로 계약된 것이 알려지면 전체 세대의 임대료가 올라가는 현상이 생길 것이다.
 

임대차 2법의 시행만으로 벌써 품귀현상과 전셋가의 신고가 갱신이 생기고 있어서, 임대차 신고제까지 시행되면 더 문제가 되지 않을까 염려된다. 또한 신고를 통해서 세입자의 자산규모가 노출되는 문제가 있을 수 있어서 임대차를 꺼리게 될 수도 있고, 임대소득 세원이 그대로 드러나 세 부담이 늘어나게 된 집주인이 세금인상분 중 상당부분을 세입자에게 전가시킬 경우 임대료 상승의 가능성도 있다.

 

후속 전세대책...매입·전세임대 공급 확대 

 

최근의 부동산시장은 전세물건의 품귀현상과 고가행진으로 매매가까지 동반 상승시키는 현상을 불러일으키고 있다. 전세 안정화 대책을 위한 임대차 3법이 오히려 전세시장의 불안정을 촉진시키는 모습이다.
 

이러한 전세시장의 70여주 이상 상승시장을 잡기위해서, 정부와 여당에서도 당장의 대책이 필요한 시기임을 잘 알고 있지만, 사실 뾰족한 대안이 없어서 고민의 골만 깊어지고 있다.
 

이에 정부가 수도권을 중심으로 내년 1분기까지 수만 가구의 매입, 전세 임대주택을 공급하겠다고 한다. 상가나 오피스 등 업무시설을 임대주택으로 전환하는 방안도 적극 검토하고 있다. 기획재정부와 국토교통부 등 관련부처에 따르면 정부는 이와 관련된 내용을 담은 ‘서민·중산층 주거안정 방안’을 발표할 계획이다.
 

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산시장 점검 관계장관회의를 개최하여 수도권에 공공임대주택을 공급하는 방안을 논의한 것으로 알려진다.
 

정부에서는 단기 공공임대주택 수만 가구를 공급하는 방안을 검토하여 당초 예상한 수천가구 이상을 뛰어 넘는 수준의 물량을 공급할 것으로 보인다. 늦어도 내년 1분기까지 공급하기 위해 물량을 집중적으로 끌어 모으고 있는 것으로 알려진다.
 

단기 물량을 최대한 늘려야 지금의 전세대란을 잠재울 수 있을 것으로 판단된다. 공급 임대주택은 비어 있는 주택을 LH또는 SH공사에서 매입하거나 임차해 전세로 다시 내놓는 기존 주택 매입·전세임대주택으로 수도권의 다가구, 다세대주택과 일부 아파트가 매입·전세임대 주택이 될 가능성이 크다. 기존 매입임대주택 사업을 대폭적으로 확대하는 사업인 것이다. 비어있는 공공임대주택의 입주자격을 완화하는 방안도 검토할 것으로 알려진다.
 

상가나 오피스를 주거용으로 개발하여 임대주택을 공급하는 방안도 모색중인데, 정부에서는 ‘질 좋은 중형 공공임대아파트’ 공급 방안을 곧 발표할 예정이라고 밝혔다. 공공임대 면적을 기존 전용 60제곱미터에서 85제곱미터로 늘린 공공임대주택을 말한다.

 

또한 월세 세액공제를 확대하여 직장인들의 연말정산에 도움을 주는 방안을 논의 중이라고 한다.

 

김현미 국토부 장관은 지난 국정감사 국토교통위원회에서 “세액공제 등을 통한 세입자의 부담을 덜어주는 방안에 공감한다.”고 말하며, “재정당국과 협의가 필요한 사안이어서 적극 협의하도록 하겠다.”고 밝혔다. 
 

현재 연간 총급여 7천만원 이하인 무주택 가구가 기준시가 3억원을 넘지 않는 주택에 거주할 때 750만원 한도 내에서 월세 세액공제 혜택을 주고 있다.
 

전세대란을 잡을 방안은 임대차 2법도 3법도 아닌, 충분한 물량공급이 그 해결책이라는 것을 인정하고 뒤늦게나마 반영한다니 부동산시장에서는 다행이라는 반응이다.

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기사입력: 2020/11/27 [10:21]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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