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“규제조치가 청약과열 해소할지 미지수”
<부동산 특집>총선이후 주택공급 대책과 분석
권상훈 전문기자

과열청약시장, 전매제한조치

 

올해 들어 수도권과 지방 광역시까지 분양권 전매금지에 이어, 주택 보유 여부와 관계없이 지원 가능한 무순위 청약을 어렵게 만들었다. 다음으로 민간택지 분양가 상한제 주택 당첨자에게 실거주 의무를 부여하는 방안을 추진 중이다. 관련 법안이 현재 국회에 발의되어 있고, 청약 시장을 통한 투기를 막고 무주택 실수요자에게 청약당첨의 기회가 갈 수 있도록 하겠다는 취지이지만, 일부에서는 부동산 시장을 과도하게 규제하고 있다는 비판도 있다.

 

<청약과 관련된 규제>
◇수도권·지방광역시 청약 예비당첨자 비율 300%로 확대(올해 3월부터, 서울은 500%)
◇수도권·지방광역시 분양권 전매금지 (올해 8월부터, 서울은 2017년부터 금지 중)
◇1순위 청약자 조건, 해당 지역 1년 거주 --> 2년으로 변경(올해 4월부터, 서울 등 투기과열지구에 해당)
◇분양가 상한제 적용주택 실거주 의무 부여 (하반기 추진 예정)

정부는 8월부터 청약 시장의 과열을 식히고자, 자연보전권역을 제외한 민간아파트 분양권 거래를 전면 금지한다고 한다.
 
지난 2월 조정대상지역의 분양권 전매를 묶은 데 이어 대상 지역을 크게 확대한 것으로, 실거주 목적이 아니라 당첨 후 전매로 수익을 챙기려는 투기 수요를 차단하겠다는 것이다. 이에 앞서 무순위 청약은 본청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 취소 등으로 잔여분이 생길 때에 발생하게 되는데, 주택 보유 여부와 관계없이 청약할 수 있어 다주택자에게 청약기회가 돌아간다는 비판이 있었다.
 
이를 차단하기 위해서 작년 5월부터 서울 등에서 예비당첨자를 전체 공급물량의 500%까지 선정하도록 했고, 지난 3월부터는 수도권과 지방 광역시 예비당첨자 비율도 기존 40%에서 300%로 확대했다. 결과적으로 청약신청자의 예비당첨자를 늘려 무순위 청약 물량을 주워가지 못하게(일명 ‘줍줍’) 만든 것이다.
 
이와 함께 분양가 상한제 적용주택에 대한 의무 거주 기간이 부여될 것이 확실시된다. 하반기 분양가 상한제 본격 시행 시기에 맞춰 국회 국토위에 처리 중인 주택법 개정안이 통과되면 ‘분양가 상한제 주택 입주자는 최초 입주 가능일부터 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간동안 해당 주택에 거주해야 한다.
 
지자체에는 입주민이 실제 거주하고 있는지 조사할 권한을 부여하고, 거주 여부를 속이면 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금이 부과된다. 다만 해외 체류 등 부득이한 경우엔 해당 주택에 거주한 것으로 인정한다.
 
이 법안을 두고 이미 전매 제한 제도가 있는데 거주 의무 기간까지 두는 것은 과도한 재산권 침해라는 비판도 있다. 또한, 전세 공급이 위축될 그것으로 예상함으로 임대차 시장이 불안해질 수 있다.
 
정부의 잇따른 규제 조치가 청약 시장 과열을 해소할 수 있을지는 아직 미지수다. 수도권 청약 과열이 새 아파트 공급 부족과 지속적인 집값 상승에 기인한 만큼, 인기 지역의 청약 열기는 계속될 것으로 예상한다. 수도권 지역 중에서 과밀억제권역, 성장관리권역을 제외한 자연보전권역의 분양권 전매는 오히려 풍선효과로 관심이 더욱 집중될 것으로 보인다.

 

▲     © 시티뉴스

 

 

5·6주택 정책, 수도권 25만 가구 대규모 공급 발표

 

정부가 연달아서 주택공급 확대 정책을 발표했다. 정부가 수도권 30만 가구 공급 약속에 이어 또다시 수도권 공급대책을 발표한 것은 서울 등 수도권 집값 안정 기조에 쐐기를 박겠다는 의지로 해석된다.
 
그간 서울 집값이 뛸 때마다 근본적인 문제로 지적된 '공급 부족'에 대한 우려와 논란을 주택공급 방식 손질로 최소화하겠다는 것이다. 적어도 공급이 적어서 값이 오르게 하지는 않겠다는 것이다. 국토교통부에 따르면 최근 3년(2017∼2019년)간 수도권 입주 물량은 연평균 29만2000가구로 2013∼2016년에 비해 41.7%가 많은 것으로 분석됐다.
 
올해부터 향후 3년간 입주 물량도 수도권이 연평균 22만4000가구, 서울이 7만2000가구로 과거 10년 평균과 비슷한 수준이다. 2023년 이후부터는 수도권 3기 신도시 30만 가구 공급도 본격화한다. 이 때문에 정부는 늘 “공급물량은 충분하다”라고 말해왔고, 일각에서는 ‘공급과잉’에 대한 우려도 나왔다. 정부가 수도권의 연평균 주택 수요를 22만 가구로 분석하고 있다.
 
그런데도 정부가 3년간 서울에 7만 가구를 추가 공급하는 것을 비롯해 2023년부터 수도권에 수요보다 3만 가구 많은 25만 가구 이상을 매년 공급하겠다고 밝힌 것은 분양가 상한제 영향이 크다는 게 업계의 분석이다.
 
상한제 시행으로 강남을 중심으로 한 서울 시내 재건축 사업이 사실상 쉽지 않으리라고 보고, 강북 및 수도권 재개발과 신도시를 통해 돌파구를 찾겠다는 것이다. 정부는 이번 대책에서 사실상 100가구 미만의 소규모 재건축을 제외하고 재건축을 통한 공급대책은 철저히 배제했다.
 
재건축 사업이 집값에 미치는 파급력을 고려한 조치다. 많은 전문가가 서울 시내 주택 공급확대 방안으로 꼽는 개발제한구역(GB) 해제를 통한 택지개발은 서울시 반대로 무산됐다. 대신 용산 코레일 정비창 부지와 같은 공공부지를 대체 주택용지로 내놨다.
 
한 부동산 전문가는 “그간 부동산과 관련해 규제 일변도 정책을 펴오던 정부가 공공의 개입을 전제로 해서라도 재개발 규제를 풀어준 것은 상한제 시행에 따른 서울지역 공급 문제에 대한 우려가 적지 않다는 방증”이라고 해석했다.
 
그는 이어 “근래 재개발 사업이 상당히 투기장이 돼 있음에도 불구하고 재건축과 달리 기반시설이 열악하고 공공임대를 제공한다는 측면에서 규제 완화 대상으로 (재건축보다) 부담이 적었을 것”이라고 덧붙였다.
 
당초 김상조 청와대 정책실장은 수요 규제 중심의 12·16대책 발표 이후 올해 2월까지 ‘서울지역의 주택 공급대책’을 내놓겠다고 했다. 이후 석 달이 지나 발표된 공급대책은 서울뿐만 아니라 수도권으로 범위가 넓어졌다. 부동산 전문가들은 12·16대책 이후 ‘수용성(수원·용인·성남시)’ 등지로 번진 ‘풍선효과’가 뼈아팠다는 뜻이라고 해석했다.
 
과거 보금자리주택 공급 시절 적용했다가 건설업계의 반대 등으로 중단한 ‘사전청약제’를 다시 꺼내 든 것도 주택공급 부족 우려에 대한 심리적 안정을 주겠다는 의도가 강하다.

 

공장이전부지·국유지도 택지로 쓴다

 

국토부는 산업시설과 주거시설이 뒤섞인 준공업지역에 앵커산업시설을 만든 뒤 순차적으로 정비해 주택 공급을 창출하고, 먼저 기반을 만들어 수요를 이끌어내겠다는 것이다.
 
서울시는 올해 하반기까지 조례개정을 마쳐 민관합동 공모를 통해 시범 사업지 1~2곳을 확보할 방침인데 민관합동 사업에 대해서는 산업부지 확보 비율이 40%로 하향되고 공공이 기금 융자로 산업시설을 매입해 영세 공장주 등에 지원하게 되는 것으로 알려졌다.
 
LH, SH는 1인용 주거 공급을 위해 서울 도심 내 공실인 오피스, 상가 등을 매입해 1인용 장기 공공임대로 돌리고 국토부는 다중주택(셰어하우스)으로 바꾸기 위한 건축 규제를 완화할 예정이다. 해군복지단 등 군 유휴부지와 중구청사 부지, 용산정비창 등 한국철도(코레일) 부지 등에 문화시설과 주거시설을 복합 개발하고 주민센터, 사유지도 개발해 공공주택을 마련한다.  


한편 또 다른 전문가는 “이번 공급대책의 성패는 결국 재개발 조합이 공공의 개입을 얼마나 받아들일 것인지에 달려 있다”며 “세입자부터 집주인까지 종전에 없던 다양하게 제공되는 인센티브가 매력적일 수 있지만 이해관계가 첨예한 조합 입장에서 공공 개입 자체를 꺼릴 가능성도 있다”고 지적했다.
 
일부 부동산 전문가들은 이러다가 과잉공급으로 미분양이 일어날 수도 있다는 점을 사전에 충분히 인지할 필요가 있다면서 철저한 홍보와 지속적인 제도 마련, 후속조치 등이 뒤따라야 할 것이라고 입을 모으고 있다.

 

집값 오르면 규제는 다시 강화

 

박선호 국토교통부 1차관은 5월 6일 발표한 수도권 공급대책에 대해 “집값이 안정돼 있지만 이러한 안정세를 장기간 굳건하게 관리하기 위해서는 투기 억제 못지않게 공급 관리도 필요하다”며 “수도권 주택공급의 토대를 근본적으로 강화하기 위해 이번 대책을 마련했다”고 밝혔다.
 
박 차관은 “현재 주택 인허가와 착공 물량은 과거와 유사하고 향후 3년간 수도권 입주 물량도 예년 수준으로 안정적”이라며 “그러나 부지확보부터 입주까지 3∼5년 이상 소요되기 때문에 지금부터 준비해야 중장기 주택 공급물량을 확보할 수 있다”고 덧붙였다.
 
한마디로 과잉공급 우려는 없다는 것이다. 그러면서 주택시장 규제를 지속하겠다는 의지도 재확인했다. 박 차관은 “최근 주택가격이 하향 안정돼 있지만 풍부한 유동성과 초저금리 등으로 불안 요인은 여전하다”며 “주택시장이 다시 불안해지면 세제·대출·청약·거래 규제를 강화하고, 규제지역을 추가 지정하는 등 투기 억제방안을 즉각 시행할 것”이라고 말했다.
 
코레일이 보유한 용산 정비창 부지에 들어서는 주택 8000가구 가운데 절반은 공공주택, 절반은 분양가 상한제가 적용되는 민간 주택으로 공급될 것으로 보인다. 서울시는 이르면 2023년 말 분양을 검토 중이다.

 

5·6주택정책, 주요 핵심은

 

지난 5월 6일에 국토부에서 추가적인 주택공급 대책을 발표했다. 주요 핵심 내용은 다음과 같은 4가지로 요약할 수 있다.
1. 공공성을 강화한 정비사업(공공재개발) 활성화
2. 유휴공간 정비 및 재활용
3. 도심 내 유휴부지 추가 확보
4. 기존 수도권 공급 계획(3기 신도시) 조기화
수도권에 2023년 이후 주택공급 안정세를 공고화하기위해 주택공급량을 년 25만 호 이상의 수준을 유지한다는 것이다. 각론으로 들어가서 자세히 살펴본다.

 

공공성을 강화한 정비사업 활성화

 

1) 공공재개발 활성화
LH와 SH가 단독 및 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업체 주도적으로 참여함으로써 공공 성격의 주택을 추가 공급하겠다는 것으로 조합원들에게 혜택이 주어진다.

(1) 공공참여
-LH.SH가 단독.공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여
-신속하고 투명한 사업추진, 재정착 지원, 공공성 높은 주택 공급
-정부와 서울시는 도시규제 완화, 신속한 인허가, 국비.기금지원
 *3년마다 도시규제완화의 필요성·효과성을 검토하고, 규제완화 수준을 조정

(2) 조합원 지원 강화
△ 조합원 재산권 보장
 - 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝 가지 보장하고, 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여보장
△ 저소득층 조합원 분담금 대납
 -조합원 희망 시 분담금을 LH.SH가 대답후 10년간 주택공유(10년거주 후 처분)
△ 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화
 -공공 재개발 사업추진시 중도금 분담금의 60%를 40%로 하향조정
 -모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 년1.8%의 이주비 융자

(3) 세입자 지원 강화
△ 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대
△ 영세상인의 계속적 영업 지원을 위해 국비를 지원하여 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지 조성

(4) 사업성 보완 및 신속한 사업 추진
△ <주택공급활성화지구>를 신설하여 도시 및 건축규제 완화
△ 사업기간을 종전 재개발 사업의 절반이하로 단축(10년이상에서 5년으로 단축)
△ 재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화

주택공급활성화지구로 지정되면 용도지역의 상향, 기부채납 축소, 신속한 인허가, 분양가 상한제 미적용 등의 혜택을 부과한다고 하나, 분양가 상한제 미적용 대신에 분양가 산정시 HUG의 고분양가 관리기준이 적용되며, 일반 분양분은 전매제한 최대 10년, 실거주 5년이 필수라고 한다. 분양가 상한제 적용에 상응하는 규제가 적용된다고 할 수 있다.

 

2) 소규모 주택정비사업 보완


-현재 소규모 정비사업은 재개발 사업에 비해 작은 규모로 신속히 추진되는 반면, 사업비 조달 및 수익성 확보가 어려운 문제가 있었다. 사업성 제고를 위한 추가조치와 소규모 재건축 신규 지원을 강화한다.
(1) 모든 소규모 주택정비사업 추가 지원
△ 용적률 완화 조건 개선
 -용적률 상향을 위한 최소 조건을 공적임대 20% 공급에서 10%로 완화하고, 공급임대 공급량에 비례하여 용적률 상향을 허용
△ 주차장 설치의무 완화
 -소규모 정비사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보주차면수의 50%까지 설치를 면제하여 조합의 사업비 절감 지원
(2) 공공참여 가로주택정비사업 추가 지원
△ 분양가상한제 제외범위 확대
△ 기금융자 금리 인하
(3) 공공기여 시 소규모 재건축 지원 신설
-증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시규제 완화
-층수제한 완화, 용도지역 상향 등 지원

 

3) 역세권 민간 주택사업 활성화


역세권은 직주 근접의 우수한 주거단지 조성이 가능하나 시장영향 및 무질서한 개발 우려가 있어 계획적 관리가 필요하다. 개선방안으로 역 350m내 주거지역에서 도시계획을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역 상향을 지원한다. 다만, 공공성 확보를 위해 용도지역 상향시 증가하는 용적률의 1/2을 공공임대주택으로 공급한다.

 

유휴공간 정비 및 재활용

 

준공업지역 내 공장을 이전해서 해당 부지를 공공주택으로 개발하겠다는 것과 도심 내 공실 오피스 및 상가를 공공에서 매입하여 공공임대로 전환하겠다는 것이 골자이다.

1) 준공업지역 내 공장이전 부지 활용
□ 현황 및 문제점
준공업지역은 일자리 거점의 역할 유지를 위해 관리하고 있으나, 일부 산업시설 노후화, 공장과 주거 혼재 등에 따라 지역 정비가 필요하다.
□ 개선방안
△ 공공이 참여하는 순환정비 방식 도입
△ 산업시설 의무확보 비율 완화
△ 산업시설 매입지원 및 기금융자

2) 1인용 주거 공급 활성화
□ 오피스·상가 등 주거 전환 활성화
△ 공공주택사업에 오피스. 상가 등을 매입하여 리모델링할 수 있도록 매입대상의 범위확대
△ 용도변경 활성화를 위한 규제완화
 - 추가 주차장 설치를 면제하되, 1인용 주거임차인 자격을 차량 미소유자로 제한
△ 생활SOC 지원을 통한 정주여건 마련
 - 자자체와 협의하여 주거 외에도 청년.사회초년생 등 입주계층에 맞는 생활SOC, 편의시설 등을 함께 공급하도록 추진
□ 다중주택 건축규제 완화
다중주택 허용규모를 바닥면적 330㎡에서 660㎡로, 3개층에서 4개층으로 확대하여 공유형 주거 공급 활성화 도모

도심 내 유휴부지 추가 확보 

다양한 유형의 도심 유휴부지 활용방안을 추진하여 도심형 공공주택 등을 공급한다는 계획이다. 유형별로 정리해 본다.
1) 유형1-국·공유지 활용
-군 유휴부지, 공공청사부지 등 도심 국·공유지를 활용하여 문화·체육시설 등과 공공주택을 복합건설
-중구 청사부지(500호), 흑석동 유수지(210호), 해군복지단(110호) 등
2) 유형2-코레일 부지 활용
-철도 유휴부지 등을 활용하여 역세권의 우수입지에 업무 상업시설, 주민편의시설 등과 주거 복합개발
-용산정비창(8천호), 오류동역(360호, 오류동 기숙사(210호) 등
3) 유형3-공공시설 복합화
-노후 공공시설을 복합개발하여 주민센터, 주민편의를 위한 생활SOC등과 함께 공공주택을 건설
-방이2동 주민센터(138호), 창신1동 주민센터(208호), 구로노동자복지관(220호)
4) 유형4-사유지 개발을 통한 공공기여
-사유지의 용도지역 변경 등dp 따른 공공기여로 문화시설 등 공공시설과 공공주택을 건설하여 기부채납
-역삼동 스포월도(185호), 대치동 코원에너지(149호)

기존 수도권 공급계획 조기화 

3기신도시 추진 계획을 신속히 하겠다는 것으로 수도권 30만호 중 21만호(19곳) 지구지정 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)
□ 남양주왕숙, 하남교산, 과천지구 등 2019년 지구지정 확정 후 도시기본구상이 수립된 곳은 지방자치단체와 함께 연내 지구계획 마련
□ 사업속도가 빠르고 입지가 우수한 곳은 2021년 말부터 입주자 모집 착수

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기사입력: 2020/06/03 [12:11]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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