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‘서울집값 잡기’ 규제가 정답인가?
<부동산 특집> 참여정부에서 문재인정부까지의 부동산 정책
권상훈 전문기자

지난 호(시티인 40호/2019년 9월 1일자)에 이어서 금번에도 민간택지 분양가 상한제가 뜨거운 감자이다. 그간 정부는 투기과열지구 지정, 양도세 강화, 총부채 상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)대폭 축소 등의 6.19 및 8.2 부동산 대책(2017년)부터 초강력 대출규제와 다주택자 종합부동산세 중과, 청약제도 강화 방안까지 망라해 ‘규제의 끝판왕’이라 여겨진 9.13 부동산 대책(2018년)까지 2달에 한 번 꼴로 쏟아낸 규제 정책으로 투기 수요 억제에 전력을 다했다. 김현미 국토부 장관은 다주택자들에게 한 채만 남기고 팔기를 종용하고 심지어 으름장을 놓기까지 했다. 두 달에 한번 꼴로 내놓은 부동산정책이 과거 노무현정부의 참여정부 부동산 정책과 너무나도 닮아있다는 것이다. 참고로 참여정부 당시 주요 부동산대책을 정리해보고 비교해보기로 한다.

 

 <참여정부 당시 주요 부동산 대책>

주요대책

수요

공급

2003

10.29대책

종합부동산세 도입

다주택양도세 강화

LTV규제 강화

강북뉴타운 추가 건설

광명,아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발

2005

8.31대책

양도세 강화

보유세 및 취등록세 강화

실거래가 신고 의무화

수도권 신규주택 및 택지 공급

중대형 주택공급 확대

2006

3.30대책

DTI도입

재건축 개발부담금제 도입

수도권 공공택지 공급 확대

기존 도심 재정비

11.15대책

LTV규제 강화

공공택지내 주택 조기공급 및 물량확대

2007

1.11대책

청약가점제 시행

민간택지 분양가 인하

서민주택공급 확대

수도권 전.월세 안정대책

 

<참여정부와 문재인정부 주요 부동산대책 비교>

참여정부

항목

문재인정부

종합부동산세 신설, 다주책자 양도세 강화, 양도세 강화

세금

다주택자 양도세 강화, 조정대상지역내 아파트 분양권 전매시 양도세율 50%적용

투기과열지구 확대, LTV상한 40%축소 및 DTI도입

대출

투기지역 및 투기과열지구 지정, 주택담보대출1건 이상 보유가구의 추가대출시 LTV.DTI 30% 적용

수도권 전역 및 충청권 일부 분양권 전매금지, 분양권 상한제 부활, 청약가점제 실시

분양

서울 전역 및 경기 과천 분양권 소유권이전 등기시까지 전매금지, 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한, 분양가 상한제 규제

재건축초과이익환수제, 주택거래신고제도 도입, 버블 7지역 지정

거래

재건축초과이익환수제 부활, 주택거래신고제도 재도입, 투기지역 및 투기과열지구 범위 확대

장기주택 50만가구 공급, 서민 주택금융 지원 강화

주거

안정

공적 임대주택 85만가구 공급, 서민/실수요자 LTV DTI 10%포인트완화

 

앞에서 살펴본 바와 같이, 참여정부의 주요 부동산정책이 현재 문재인정부의 정책과 똑같다. 과거 참여정부에서 부동산 투기와의 전쟁을 선포했었다. 투기소득을 양도세 중과세로 환수했다.
 
2003년부터 재임기간 5년 동안 30차례 이상 대책을 발표하면서 주택가격안정을 위해 올인했던 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 참여정부 재임기간동안 부동산 가격이 가장 많이 뛰었다. 역설적으로 그 다음 정권이었던, MB정부에서는 부동산가격이 바닥을 모르고 내리막길을 달렸다. MB정권의 부동산 주요 대책을 정리해보면 다음과 같다.

 

<MB정부 주요 부동산 대책>

연도

발표날짜

주요 내용

2008

611

지방 미분양 LTV 60% -> 70% 완화와 1년간 취득/등록세 50% 감면

821

수도권 전매 제한 기간 완화, 재건축 절차 규제 개선, 재건축 의무 후분양 폐지

113

강남3구 제외한 투기지역/투기과열지구 해제, 재건축 용적률 상향

2009

820

수도권 입주 예정 단지 조기 입주 및 분양 물량 조기 공급

2010

423

주택 보증 환매 조건부 매입 확대

829

무주택 및 1가구 주택자 대출에 한해 DTI 한시적 자율화, 생애 최초 주택 구입 자금 신설

2011

322

주택 거래시 취득세 연말까지 50% 감면

127

지방 청약 가능 지역 확대, 투기과열지구 해제

2012

510

강남3구 투기지역 해제, 분양권 전매 제한 기간 완화

910

취득/등록세 감면, 미분양 주택 양도세 면제

 

 

MB정부에서는 전정부인 참여정부 당시의 높은 집값을 안정화시키기 위해서, 노무현정부가 재임 5년 동안 ‘헌법’보다 고치기 어렵게 만들었다는 각종 부동산 정책을 출범 7개월 만에 완전히 뜯어고치는 종합부동산세 개편안을 확정적으로 내놓았다.
 
MB정부의 부동산 정책 골자는 참여정부의 방식과는 완전히 반대되는 정책이었다. 규제를 풀어서 수요가 있는 곳에 주택을 공급하고 집값 불안을 근원적으로 차단하는 것이었다. 실제 거주할 수요자에겐 각종 혜택을 주지만 투기 수요는 계속적으로 억제하는 것은 당연한 것이었다. 
 

정책의 주요 골격은 크게 세금인하와 주택공급의 확대 등 투트랙으로 이루어졌다. 세제는 양도세와 종부세를 전면 손질하는 것이고, 세금으로 집값을 잡겠다는 참여정부의 정책 실패를 과감하고 단호하게 전환시켰다. MB정부 기간동안 세계글로벌 금융위기로 인한 부동산가격이 급격히 하락한 면이 있었고, 후반기에는 부동산 시장의 활성화를 위한 정책들이 나왔다. 그 뒤를 이은 박근혜정부의 최우선 국정과제는 침체된 부동산 경기 활성화였다.
 

문재인정부 출범이후 2년 반 동안 발표한 부동산 대책은 16차례에 이른다. 모든 것이 규제강화쪽으로, 참여정부 정책과 판박이 정책이다. 공급억제책 또한 참여정부와 흡사하다. 재건축초과이익 환수제는 참여정부에서 도입했던 방침이고, 민간택지 분양가 상한제 역시 참여정부 때의 부동산 규제였다. 참여정부와 문재인 정부 모두 온갖 규제에도 집값 상승을 막지 못하고 있다.
 

규제발표 후 한동안 시장 분위기를 지켜보다가 다시금 재상승하고, 정부는 또 다른 규제책을 내놓는 악순환을 반복하고 있다. 정부가 추진하고 있는 ‘서울집값 잡기’는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍을 일으키며, 서울 집값은 더욱 상승하고 지방의 집값은 더 떨어지는 양극화를 초래하고 있다. 게다가 분양가상한제 확대는 서울지역의 공급축소의 우려로 서울 집값을 상승시키는 부작용이 염려된다.

 

민간택지 분양가 상한제 
주변지역 ‘풍선효과’와 ‘로또광풍’

 

문재인정부의 열일곱 번째 부동산 정책은 민간택지 분양가 상한제 지정이다. 서울의 27개 동(洞)이 지정되었다. 구(區)단위 지정이 아니라 세분화된 족집게 지정이다. 정부는 분양가 상한제가 분양가를 20~30%가량 낮출 것으로 기대하고 있다.

▲     © 시티뉴스


 

2015년 4월 이후 사실상 시행이 중단된 분양가 상한제가 4년 7개월 만에 부활한 것이다. 분양가 상한제는 택지비에 표준 건축비를 더해 분양 아파트 가격을 정하는 방법이다. 상한제가 적용되는 일반분양가는 70%가 땅값인데, 택지비 책정 과정에서 정부가 한국감정원을 통해 입김을 작용할 수 있다. 국토교통부는 택지비를 최대한 보수적으로 산정해서 실제 택지비를 낮게 책정할 것으로 보인다.
 

분양가 상한제에서 표준 건축비는 정해진 것으로 변수는 택지비, 즉 토지값이 핵심이다. 국토부는 이번에 상한제를 시행하면서 땅값을 산정할 때 표준지 공시지가를 근거로 설정하라고 명시했다. 또한 미래의 개발이익에 대해서는 반영하지 말라는 조항도 포함했다. 택지조성에 실제로 투여된 원가만을 인정하겠다는 것이다.
 

이러한 평가가 제대로 잘 이루어졌는지 감정원에 검증을 마치고, 검증결과가 적절치 못하다면 재평가를 요구하게 된다. 참여정부 시절인 2007년도에 분양가상한제가 시행되었지만, 감정평가사의 재량에 따라서 땅값이 결정되면서 분양가 인하가 기대치에 미치지 못했던 것이다. 따라서 정부가 토지원가책정을 낮게 하여 실질적인 분양가 상한제의 실효성을 높이려 하는 것이다. 문제는 재건축과 재개발을 통한 공급이 줄어든다는 것이다.
 

건설사나 사업주체는 시행시기를 늦춰서 아파트를 지을 것이고, 이렇게 된다면 수요대비 공급량이 줄어들어서 결과적으로 기존 신규아파트 가격을 상승시키는 단초를 제공하게 될 것으로 예상된다. 벌써부터 분양가상한제의 부작용들이 나타나고 있다. 분양가상한제 지정 이후에 투기과열지구, 조정대상지역 등의 규제를 적용받지 않는 수도권 지역에서는 주거·교통환경이 좋은 곳을 중심으로 수요자가 몰리며 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있다.
 

부동산 전문가들의 예상 분석을 인용하자면, △재개발·재건축사업 초기 단계인 곳 △사업 진행 전으로 상한제 영향의 가능성이 낮은 곳 △신축아파트 중심의 집값 상승이 유력한 곳은 앞으로도 가격의 상승압력이 높을 것으로 본다. 최근 신축 아파트 광풍의 영향도 분양가상한제 적용에 따른 공급 축소 우려가 과도하게 시장에 반영된 결과라고 할 수 있다.
 

정부의 이번 조치는 단기적으로는 재건축 투자 열기를 잠재우고 기존 주택 매수 수요를 청약 수요 대기자로 묶어둬서 가파른 집값상승세를 억누르는 긍정적인 효과가 있을 것이나, 새아파트 공급위축으로 ‘로또청약’광풍과 기존 새아파트의 가격급등이라는 중장기적 부작용의 염려가 크다. 소위 부동산 1번지라 하는 강남은 교통과 학군, 직장과 주거의 근접성, 문화·건강 인프라 등 뛰어난 입지와 희소가치의 집합체이다.
 

얼마 전 교육부에서 ‘고교 서열화 해소 및 일반고 교육역량 강화 방안’을 발표했다. 고교 진학부터 대학 입시까지의 불공정성을 없애고, 고교 교육역량 전체를 높이기 위해 복잡한 고교체계를 단순하게 바꾸고자, 자사고·외고·국제고를 2025년 3월에 일괄적으로 일반고로 전환하겠다고 한다. 일반고의 전국단위 모집 특례도 폐지한다.
 

이렇게 되면 강남과 서초, 양천구 등 전통적인 학군 우수지역의 전셋값과 매매값이 상승세를 지속할 것이 분명하다. 분양가 상한제와 자사고 등의 일반고 전환은 정부 부처간 뭔가 손발이 맞지 않는 느낌이다. 근본적인 원인을 공급으로 해소하지 않는 한, 발등의 불을 끄려다 자칫 초가삼간 태우는 격이 아닐는지 우려의 목소리가 높다.

 

▲     © 시티뉴스

 

청약가점제와 추첨제 

 

연이어 발표된 부동산 대책에도 불구하고 신축 아파트 분양 소식과 그에 대한 관심이 끊이질 않고 있다. 깨끗하고 편리한 새 아파트를 분양받기 위해서는 아파트 청약 제도에 대한 확실한 정보와 이해가 필수인데, 아파트 청약을 계획하고 있는 분들을 위해서 아파트 청약 제도의 두 축이라고 할 수 있는 가점제와 추첨제에 대해 자세하게 살펴보고, 청약 가점에 높은 점수를 받기 위한 방법을 알아본다.

 

■ 아파트 청약 제도, 가점제 vs 추첨제 

 

민영주택 및 민간건설 중형국민주택*의 입주자를 선정하는 방식은 가점제 및 추첨제가 있다. 먼저, 가점제란 3가지 가점항목에 대하여 산정한 점수 즉, 가점이 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도를 말한다. 이에 반해, 추첨제란 같은 순위 안에서 경쟁이 있으면 추첨을 통해 입주자를 선발하는 제도를 말하는데, 가점제와 추첨제가 동시에 이뤄질 경우에는 정해진 ‘비율’에 따라 가점제로 우선 선발을 한 후, 남은 비율을 추첨제로 선발하게 됩니다. 정해진 비율은 △민간선설 중형국민주택: 국가, 지자체, LH 및 지방공사에서 건설하는 60m2초과 85m2이하의 주택 △가점항목: 무주택기간(0~15년 이상), 부양가족수(0~6명 이상), 입주자저축 가입기간(0~15년 이상)

 

■ 청약 가점제와 추첨제 비율

 

민영주택 및 민간건설 중형국민주택의 입주자 선정을 할 때에는 일반적으로 85㎡이하 주택은 40:60(가점제:추첨제) 비율로, 85㎡ 초과 주택은 100% 추첨제로 선정한다. 하지만 투기과열지구 및 청약조정대상주택, 수도권 공공주택지구는 별도의 비율을 적용하게 된다.

 

최근 개정·시행된 『주택공급에 관한 규칙』에 의하면, 투기과열지구 내 85㎡이하 주택의 가점제 적용비율은 기존 75%에서 100%로 확대되었다. (85㎡ 초과 주택의 가점제 적용비율은 50%로 기존과 동일) 즉, 투기과열지구 내 85㎡이하 주택은 가점제 100%, 85㎡초과 주택은 가점제 50%+추첨제 50%로 선발하게 되는 것이다. 또한 청약조정대상지역 내 85㎡이하와 85㎡ 초과 주택의 가점제 적용비율은 각각 기존 40%에서 75%로, 0%에서 30%로 확대되었다.
 

추첨제는 대부분 ‘운(運)’에 따라 당락이 결정되는 반면, 가점제는 가점이 높으면 높을수록 당첨될 가능성도 커지기 때문에 모든 방법을 동원해서 가점을 높이는 것이 좋다. 특히, 최근 개정된 『주택공급에 관한 규칙』에 따라 가점제로 당첨된 자와 그 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상자에서 제외되기 때문에 앞으로 높은 가점을 보유한 분들에게는 더욱 좋은 기회가 주어질 것으로 예상된다. 높은 가점을 받기 위한 방법은 다음과 같다.

 

1. 청약통장만들기

 

가점제에 적용되는 항목은 총 3가지로 무주택기간(0~15년 이상), 부양가족수(0~6명 이상), 입주자저축 가입기간(0~15년 이상)이다. 따라서 각 항목당 최대한 높은 점수를 받을 수 있도록 하는 것이 중요하다. 이 중에서 청약통장은 만 20세 이상, 1인 1계좌 개설이 가능하기 때문에 자녀가 만 20세 이상이 되면 미리 만들어두는 것이 좋다. 입주자 통장가입기간이 15년 이상이면 만점(17점)을 받을 수 있다.

 

2. 20대 예비부부 무주택기간 늘리기

 

무주택기간은 만 30세를 기점으로 계산하며 15년 이상이 만점(32점)이다. 따라서 내집마련을 원하는 30대 젊은 층에게는 다소 불리한 항목이기도 하다. 하지만 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일로부터 무주택 기간을 산정하기 때문에 20대 예비 부부라면 혼인신고를 먼저 하여 무주택기간 가점 점수를 확보하는 것이 유리하다.

 

3. 부양 가족 추가하기

 

부양가족수 역시 가점을 높이는데 매우 중요한 요소입니다. 부양가족수란 본인을 제외한 세대원(배우자, 직계존속, 직계비속)을 말한다. 6명 이상일 경우 만점(35점)을 받을 수 있다. 이때, 가족 1명 증가 시 무려 5점이나 증가하므로, 같은 주택에 부부 모두가 청약이 가능할 때에는 각자 청약을 시도하는 것보다는 무주택 기간 및 통장 가입기간 가점 합이 높은 한 사람에게 집중해 높은 가점을 확보하는 것이 좋다.
 

또한 직계존속 즉, 부모님의 경우 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재되어야 부양가족으로 인정되기 때문에 새 아파트에 청약하고 싶다면 이점을 반드시 염두에 둬야 한다.

 

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기사입력: 2019/12/02 [11:00]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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