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강남 잡으려다 서민 잡는 정책
<특집 부동산 경제>‘강남 집값 잡기’ 이대로 괜찮은가? <2>
권상훈 전문기자

강남지역 아파트값이 날카로운 상승직선을 보이며 날로 값이 치솟자, 정부가 고강도 여러 가지 대책을 쏟아 놓았다. 지난해 주택담보 대출 한도를 내리고, 4월부터 재개발에 따른 이익의 상당부분을 세금으로 환수한다고 한다. 그럼에도 불구하고 좀체 가격 상승직선이 꺾이지 않자 재건축 허가 과정에서 안전위험성 비중을 종전보다 30% 상향하여 50%로 늘렸다.

 

아파트가 붕괴위험에 직면하지 않은 이상 재건축이 불가능하다는 것이다. 해석을 달리하면 앞으로 재건축 신규공급이 중단되면, 기존 인기지역 공급물량이 없다는 것이고, 이는 기존 인기지역 아파트 가격을 더욱 폭등시킬 가능성이 높다. 시장가격은 수요와 공급의 보이지 않는 손에 의해 결정된다. 보이는 손으로 가격을 왜곡시킬 경우, 또 다른 부작용이 발생하게 된다. 재건축 안전진단강화로 목동, 상계동 재건축을 시작하려는 단지에 불똥이 튀게 되었다.

 

▲     © 시티뉴스

 

강남 잡으려다 괜한 불똥에 피해를 고스란히 떠안게 된 모양새다. 그 반발도 만만치 않을 것 같다. 집단행동도 불사하려 한다. 잡으려던 강남집값은 못 잡고, 애먼 중산층과 서민이 피해를 입게 되었다. 정부의 고강도 대책이 강남 집값을 끌어올리는 현상으로, 정부의 부동산 대책이 대다수 국민들의 지지를 서서히 잃어가는 분위기다. 지방의 거래 침체 현상은 심각한 수준이다.

 

서울 및 수도권 신도시 집값과 거래량이 늘었던 반면, 지방의 집값과 거래량은 시리도록 싸늘하게 감소했다. 4월 양도세 중과세 시행 전에 똘똘한 집 한 채로 옮기려는 다주택자들이 서울 수도권으로 몰리고, 지방 주택을 처분하려 하기 때문이다. 이미 강남권에 집 가진 자들은 헛발질하는 규제책에 지지를 보낸다는 웃지 못 할 우스갯소리가 나온다. 현 정부 들어 지금까지 쏟아낸 정책들이 본격적으로 시행되지도 않은 시점에, 그 효과가 나타나기도 전에 새로운 규제를 계속해서 남발하고 있다. 그 파장이 어디까지 미칠는지 걱정되는 부분이다.

 

지금까지의 정부대책들이 단기적으로는 효과를 발생시킬지 모르지만, 장기적으로는 가격 상승을 부추기는 가능성이 더욱 커 보여서 불안함을 감출 수 없다. 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축조정이 된 것은 2012년이다. 이때 노원구에는 1980년대에 지어진 노후 아파트가 밀집해 있었다. 당시 강북이 갈수록 슬럼화되는 낡은 집으로 고민이 많았다고 한다.

 

그런데 재건축 연한이 40년이라서 연한의 완화를 주장했고 토론회개최를 비롯한 동료의원들의 지지로 법이 통과되었다. 다시금 재건축 연한의 규제강화는 강남의 공급 감소와 비강남권의 슬럼화와 재건축 브레이크로 정작 제대로 된 실효를 발휘하지 못할 것으로 보인다. 오히려 비강남권의 교육과 교통인프라를 획기적으로 개선하여 강남을 대체할 수 있는 실효성 있는 정책이 더욱 바람직해 보인다.

 

주택담보대출 한도의 하향 조정으로 대출이 꼭 필요한 서민들에게 영향을 줄 뿐, 현금동원 능력이 있는 소위 가진 자 들에게는 영향을 전혀 주지 못하고 있다. 강남학군의 집중현상이 강남집값의 원인으로 보고 노무현 정권에서 자사고 설립으로 강남8학군 집중화를 분산시켰다. 자립형 사립고 폐지는 강남 8학군의 매력을 더욱 부각시키고 학부모 선호가 다시 증가하고 있다.

 

강남을 누르려 하면 더욱 반등하는 원인은 강남이라는 특수성에 기인하는 것 같다. 강남에 산다는 것은 그 사람의 외적성공을 의미한다. 강남주민은 사회적 성공과 신분을 간접적으로 반영하고 있다. 아무에게나 허용되지 않는 높은 장벽으로 싸인 신분과 계급을 상징하는 것 같다. 부동산과 보석은 희귀성으로 가격이 매겨진다. 귀한 다이아몬드가 값이 비싸듯이 귀한 강남아파트가 값이 비싼 것과 같다. 다이아몬드가 흔하다면 가격이 내려간다. 강남아파트의 공급을 늘리고, 강남신화를 대체할 대체제의 공급확대로 자연스러운 탈강남의 정책으로 전환해야 한다.

 

▲     © 시티뉴스

 

 

보유세 인상에 앞서 다주택자부터 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 조세재정특위 출범 계획을 밝히며 청와대 정책기획위원회 산하에 설치되고, 정부위원 및 민간위원이 함께 참여할 예정이라고 한다. 김 부총리의 발언에 따르면, 여러 세금 문제의 경우 국민에 미치는 영향이 크기 때문에 조세재정특위를 통해 전문가 의견을 듣고 국민의견을 수렴하는 등 정부와 특위간 서로 커뮤니케이션해 나갈 것이라고 한다.

 

조세재정특위에서 논의할 보유세 개편에 대해서는 서울 강남 집값을 잡기 위한 대책으로 보유세를 인상하는 것은 바람직하지 않고, 다주택자의 과세 형평성, 거래세와의 조화, 부동산시장 등 전반적인 부분을 고려해 결정할 것이라고 한다.

 

보유세 개정은 결국 종합부동산세와 재산세를 말하는 데 전국에서 보유세를 다 내기 때문에 특정 지역을 타깃으로 할 수 없기에, 보유세 인상을 고려한다면 가격이 높은 한 채의 보유세는 다주택자 다음 문제가 될 것이고, 첫째는 다주택자에 대한 과세 형평성 문제 해소가 우선이라고 했다.

 

앞서 정부와 여당은 부동산 투기를 막기 위해 보유세 인상카드를 검토했다. 선진국처럼 거래세 비중을 낮추고 보유세 비중을 높이는 것이 조세정의에 부합하며, 보유세 인상이 강남 집값을 효과적으로 진정시킬 것이라는 주장이다.

 

강남 공급 늘리고, 대체지역 확대

강남집값 잡기의 기본은 공급이다. 수요를 줄이는 것보다 공급을 늘리는 것이 바람직하다. 재건축 안전진단의 기준강화로 공급억제 효과는 가격을 올릴 뿐이다. 정부와 여당은 강남 재건축 단지의 과열을 억제하고, 사업 과정의 투명성을 강화하는 각종 규제를 고민하고 있다. 이와 함께 공급을 늘림으로써 시장을 안정화시킬 방안도 함께 연구되어야 한다.

 

주거환경이 쾌적하고 학군이 좋은 주거지를 찾기가 쉽지 않다. 오히려 강남진입을 막으려하면 그 반발이 더욱 심해질 것으로 보인다. 강남권 주택공급을 늘리면서 주변 대체지역의 주거환경 개선과 학군과 교통인프라의 확충으로 강남권 수요를 대체하는 것이 옳다. 강남 잡으려는 재건축 규제 강화가 애먼 서민들에게 낭패감을 주지 않기를 바란다.

 

그린벨트해제와 용적률의 상향검토로 꾸준히 강남에 공급이 이어질 것이라는 청신호를 주자. 강남 재건축을 막기보다 과감히 허용하고, 재건축 연한이 도래한 1기 신도시 아파트 재건축을 통해서 강남아파트에 버금가는 그 이상의 대체재를 공급해서, 강남으로 쏠리는 수요를 주변으로 흡수해야 한다. 시장원리는 지극히 간단하다. 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 한다. 공급이 늘면 가격은 떨어진다.

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기사입력: 2018/04/04 [09:42]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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