주택의 매매가격은 미래가치와 내재가치가 합쳐진 시장의 교환가치라 할 수 있다. 반면 전세가격은 미래가치가 반영되지 않는 순수한 현 상태에서의 사용가치라고 볼 수 있다.

전셋값의 변동으로 현 시장상태의 순수한 사용가치를 평가하고, 앞으로 반영될 것으로 예상되는 미래가치를 더하면 매매가격을 예상할 수 있다. 일반적으로 전셋값이 오른 후 일정기간이 지나면 매매가격이 오른다. 전셋값이 떨어지면 일정기간 후에 매매가격도 떨어진다.

이러한 현상은 최근 수십 년간 다르게 지표가 나타난 적이 거의 없었다. 전셋값이 올라가거나 급등하는 추이는 집이 부족하다는 현상이다.

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집이 부족하다는 것은 전셋집이든 매매집이든 일단 공급이 부족하다는 것을 의미한다. 집이 부족함에 따라서 전세든 매매든 집값이 상승하게 된다. 전셋값이 매매값을 선행하는 것은, 매매보다 전세가 원금을 안전하게 보장받을 수 있다고 믿기 때문이다. 시장상황이 어찌되든 간에 2년 후면 전세금을 돌려받을 수 있기 때문에 일단 전세가 먼저 움직이고 난 후에 매매값에 반영되기 마련이다.

매매값은 투기적인 요인에 의해 올라가거나 심지어 거품이라고 할 수 있는 정도의 지나친 가치평가가 될 경우도 있다. 전셋값은 그러하지 않다. 전세는 매우 냉정하게 시장상황을 반영한다. 아주 단순하게 수요와 공급에 의해서 반응한다.

아무리 시장이 과열되어도 공급이 많으면 전셋값은 오르지 않는다. 전셋값이 오르지 않을 때는 공급이 많다고 해석하고, 한동안 매매가격이 보합이거나 하락의 여지가 있다고 판단해도 좋다. 이러한 집값의 선행지표 중 하나인 전셋값이 하락하고 있다.

한국감정원의 조사에 따르면 서울 아파트값의 상승폭이 절반 가까이 줄어들었다. 집값 상승의 진원지인 재건축 시장을 타깃으로 내건 규제정책이 시장에 먹혀들고 있고, 그로인해서 아파트값이 조정국면에 든 것으로 이해하고 있다.

시장에서 이러한 추이가 한동안 지속될 것으로 보고 있다. 전셋값과 거래량이 꾸준히 줄고 있다는 것이 그 방증이라 할 수 있다. 전셋값이 떨어지면 많은 투자수요 중에서 갭투자라고 불리던 전세 끼고 매매를 한 물건들이 시장에 나와서 영향을 줄 것이라고 예상된다.

갭투자한 집주인들이 신규세입자를 구하지 못해 기존 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못해서 발생하는 분쟁도 자주 있다. 이런 상황에 처한 갭투자자들은 결국은 매물을 처분하기 위해서 시장에 매물을 내놓게 된다.

부동산 규제와 신축아파트의 공급물량확대가 전세시장의 가격하락을 주도하고 있다. 전셋값의 하락과 거래량의 감소에 금리인상, 입주물량증가와 더불어 단기간 가격이 급등한 데에 따른 피로감이 겹쳐서 서울집값이 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.

반대의견도 만만치는 않다. 최근 아파트 전셋값의 하락은 전세수요가 매매수요로 이동하면서 나타나는 현상이라서, 매매가격 하락으로 이어진다고 보기에는 어려움이 있다고 보는 시각도 있다. 어찌되었건, 전셋값의 하락은 수도권 지역의 전반적인 현상이고 전세를 주고 있는 임대인의 심정을 불안하게 만드는 요인으로 작용하고 있다.