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부동산 대책 정권따라 ‘규제⋅해제’ 반복
<특집> 10.24 가계부채 종합대책에는 무엇이?...<1>
권상훈 전문기자

문재인 정부 들어서면서 부동산에 대한 강도 높은 대책이 나오고 있다. 지난 6.19대책에 이어 8.2대책, 9.5대책을 잇따라 내놓으면서 얼마 전 10.24 가계부채종합대책까지 발표하기에 이르렀다. 그동안 나온 대책의 핵심은 투기억제 및 실수요자중심의 시장으로 체질을 개선하겠다는 것이다. 그러면 이번 10.24 가계부채종합대책의 핵심적인 사항을 살펴본다.

 

<3대 목표/7개 핵심과제>

1. 취약차주 맞춤형 지원  

- 가계부채 자주 특성별 지원    

* (정상상환중이나 상환애로) 연체전 채무조정, 이자부담완화    

* (연체발생) 신용회복지원, 연체부담 완화    

* (상환불능) 연체채권정리, 법적절차 병행  

- 자영업자에 대한 별도 맞춤형 지원프로그램 신설    

* 중.저신용 자영업자 → 맞춤형 자금지원 확대    

* 최저임금 등 경영애로 해소, 채무조정과 연계한 재기지원  

- 취약차주에 대한 금융상담 활성화    

* 금융복지상담센터 및 서민금융통합지원센터 확충    

* 금융권 자율의 서민금융상담반 운영

 

2. 총량측면 리스크 관리  

- 거시적 차원에서 가계부채 연착륙 유도    

* 가계부채 증가율 → 추세치보다 0.5~1.0% 내외 하락 유도    

* 신DTI 도입 및 전 금융권 여신관리 지표로 DSR 단계적 도입  

- 가계부채 증가 취약부문 집중 관리    

* 취약부문 집중관리 → 제2금융권.집단대출.자영업자    

* 정책모기지 개편 → 서민.실수요자 중심으로 개편

 

3. 구조적 대응  

- 가계소득 및 상환능력 제고    

* 일자리 창출 및 소득.자산 형성 지원강화    

* 주거·의료·교통·통신·교육비 등 생계비용 절감  

- 인구구조 변화대응 및 가계중심 임대주택시장 개선    

* 주택연금.부동산금융 활성화 → 고령층 소득기반 확충    

* 공적임대주택 활성화 → 임대주택 공급구조 개선

 

▲     © 시티뉴스

 

냉온탕을 반복한 부동산 정책

과거 정권의 부동산 대책은 대체로 한 정부가 규제하면 다음 정부에서 규제를 풀어주는 이러한 방식의 반복이었다. 대체로 부동산 정책은 금리, 소득, 내수경기 등에 영향을 받는다. 어떠한 의미에서 보수정권이냐 진보정권이냐에 따라서 변화하기 보다는 큰 거시적 관점에서 보면 실물경기의 흐름에 맞춰서 움직인 것이 사실이다.

 

현 문재인 정부에서 “하늘이 두 쪽이 나도 집값만은 잡겠다. 또한 빚으로 집 사서 돈 벌 수 있는 시대는 갔다.”고 공언한 바가 있다. 투기를 막아서 서민주거안정을 꾀한다는 것인데, 투기차단을 반대할 국민은 없을 것이라고 본다. 다만, 지금의 부동산시장은 세계적 저금리 시대와 미국, 일본을 제외한 글로벌 시장이 저성장으로 인한 투자자금이 갈 곳이 없어, 유동성이 넘쳐나고 있다.

 

갈 곳 잃은 유동성자금이 마땅한 투자처를 찾아 부동산으로 흘러가고, 그러다 보니 과열양상이 빚어졌다. 특히 강남 재건축 아파트에 투자자금이 흘러들어가면서 집값 급등의 단초를 제공했다. 집값이 더 급등하기 전에 투기세력과 투기자금을 막는다는 것은 적절한 조치라고 보인다. 반면, 부동산 시장을 비롯한 모든 실물경기의 흐름은 규제보다는 자율에 맡기는 것이 가장 좋다.

 

어쩌지 못하는 상황이라면 규제정책의 장점과 단점, 혹은 부작용 등을 면밀히 살펴보는 지혜가 필요하다. 과거정권의 상황을 보면, 노무현 정부 경제상황은 말 그대로 버블과의 전쟁이었다.

 

김대중 정권부터 시작된 투기광풍은 부동산시장 전체를 투기장으로 만들어 버렸다. 김대중 정권시절에 부동산경기 부양책으로 내놓은 아파트 분양권 전매 해제, 재당첨 제한기간 폐지, 양도세 면제, 은행 대출규제 대폭적 완화 등 퍼주기식 규제철폐와 완화로 노무현 정권에서는 부동산 버블과의 전면적인 전쟁을 치렀다.

 

노무현 정권시대 버블과의 전쟁은 이전 김대중 정권의 정책에 기인한다. 정책이란 것이 즉각적인 반응과 효과가 있는가 하면 그 부작용은 시차를 두고 나타난다. 가시적 효과를 창출하기 위한 달콤한 사탕보다, 미래를 위한 쓴 약이 더 좋을 때가 많다.

 

단기적 미봉책과 뻔한 부작용이 예상되는 버블 및 선심성 정책은 시차를 두고 나타나는 후유증이 크다. 박근혜 정권에서 대출규제를 대폭 풀어버림에 따라 건설경기 활성화로 2%성장률이 3%대로 반짝 반등했지만, 문재인 정권에서는 부동산투기와 눈덩이 가계부채와의 전쟁을 선포했다.

 

부동산 가격상승을 통한 내수경기의 활성화와 소비진작은 자칫 부동산 버블을 양산하기도 한다. 부동산 가격상승에 따른 가계부채의 증가와 금리인상, 혹시 모를 부동산 가격의 하락은 부실한 가계부채에 위험요소가 된다.

 

이러한 가계부채의 순증가는 경제 전반에 위험성을 가중시키게 된다. 이러한 위험요소를 차단하기 위해서 가계부채대책 정책을 내놓았는데, 그 의도와는 다르게 예상치 못한 부작용 등은 없는지, 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.

 

▲     © 시티뉴스

 

가계부채대책의 어두운 그림자

가계부채가 1400조원에 달한다. 섬뜩한 금융규제의 칼날을 과감하게 들이대면서 그 총량을 절대적 기준이하로 낮추고자 하고 있다.

 

LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출규제를 강화하여 저소득 다중채무자와 잠재적 투자자들의 대출숨통을 조이기 시작했다. 대출규제로 정작 자금이 필요한 실요자의 피해가 걱정이다. 신용등급이 떨어지거나 소득금액증빙이 불확실한 대출자는 제2금융권 및 제도권 밖의 사채시장으로 몰리게 된다.

 

지난 11월 2일 국토연구원의 ‘주거 안정을 위한 부동산 정책 추진 방향’ 세미나에서 가계부채 관리와 실수자 보호를 동시에 충족시킬 수 있는 금융 규제의 다변화가 필요하다고 강조하였다. 국토연구원의 발표자료에 따르면, 향후 가계부채가 증가하는 속도만큼 가계소득이 유사한 수준으로 증가하지 않을 경우, 시장 위험은 더욱 커질 것으로 전망했다.

 

주택금융이 주거 지원의 주요 정책 수단인 만큼 안정적인 주택금융 지원은 더욱 강화되어야한다고 주장했다. 총부채상환비율 즉 DTI는 차입제약에 미치는 영향은 작지만, 40.50대, 저소득층, 전세가구 등 취약계층에 미치는 영향이 크므로 취약계층에 대해서는 DTI규제를 완화해 적용할 필요가 있다고 말한다.

 

총부채원리금상환비율(DSR) 또한 실수요자의 주택 구입 능력을 약화시킬 수 있으므로 지표 계산시 정밀한 접근이 필요하다. 신DTI는 기존 DTI와 내년 하반기부터 가계부채 관리지표로 활용될 DSR의 중간 수준의 대출규제정도가 된다. 우선 대출시 소득증빙의 자료제출이 전년 1년기준에서 과거 2년기준으로 변경된다.

 

물론 전국적인 시행은 아니고, 조정대상지역에서 내년 1월 신규대출부터 적용된다. 신DTI의 핵심은 주택담보대출건수가 2건 이상일 경우 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 DTI에 반영한다는 것이다.

 

여기에 신규 주택담보대출 원리금과 마이너스통장 사용액과 신용대출을 부채에 포한시킨다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자의 추가 주택담보대출은 대출 만기제한(15년)을 적용하지 않았으며 갈아타기 위한 주택담보대출에는 이자만 적용키로 했다.

 

이런 대출규제는 자금력이 부족한 사회초년생에게 유리하고 자산가가 많은 50대 이상 중년층에서는 불리한 모순이 있으며, 연간 임대소득이 일정 수준의 이자 비용이 되어야 대출을 해주는 임대업자 이자상환비율 (RTI) 구제 역시 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책에 장애물이 될 수 있다.

 

대출규제가 강화되면 자금이 부족한 서민들은 더욱 위축되어 내집마련기회를 포기하거나, 그나마 보유하고 있는 주택을 정리하는 반면 여유자금이 있는 투자자들은 대출없이 전세를 끼고 저가매수 기회를 얻을 수 있다. 마치 IMF금융위기의 부동산 시장과 비슷한 양상이 전개될 수 있다. 실수요자들의 대출문턱을 높이지 않겠다고 하지만 대출을 받지 말라는 강력한 경고와 금리인상까지 되고 있는 상황에서 정부의 실수요자 기준에 충족하는 실수요자가 많지 않아 보인다.

 

대출을 받아 집을 사지 말라는 것은 공공주택의 공급이 활성화되어서 서민주거문제를 근본적으로 해결할 수 있을 때 가능한 것이다. 모두가 알다시피 현재 우리나라의 공공주택의 공급이 그 수요를 감당할 만큼 여유가 턱없이 모자란다. 이렇듯 대출규제는 수요억제 → 분양물량의 감소(공급감소) → 입주물건부족 → 서민주거환경의 불안 이라는 악순환이 야기될 수 있다.

 

▲     © 시티뉴스

 

강남 상승, 수도권과 지방은 하락

8.2대책으로 인한 다주택자 규제가 강화되면서 부동산 시장에서는 선택과 집중의 시대가 되었다. 당장 다주택자들을 중심으로 내년 4월부터 양도세 중과가 시작되기 전 보유가치가 낮은 주택부터 먼저 처분하려는 움직임이 생기면서 아파트보다는 단독, 연립 다세대 주택의 매물은 늘고 수요는 줄어든 반면, 상대적으로 안정성이 높은 아파트 매물로 몰리고 있다.

 

주거선호도가 높은 속칭 알짜배기 지역을 제외한 다른 지역의 주택들을 처분하기 위해 내놓을 가능성이 높다. 이렇게 되면 가격이 저렴한 외곽지역은 오히려 매물이 쌓이고, 선호도가 높은 핵심지역은 매물이 부족해지기 마련이다. 시장의 양극화가 심화될 가능성이 훨씬 높다는 것이다.

 

다주택자들이 핵심지역 물건을 남기고, 나머지 주택을 처분하려면, 그 집을 사줘야할 사람이 있어야 한다. 대출규제로 집사기 어렵게 만들고, 양도세 중과세에 몰린 다주택자는 자연스럽게 가격을 낮추게 될 것이다. 이때 돈 많은 부자들이 낮은 가격에 매입할 가능성이 높아진다.

 

여러 주택을 가지고 있던 다주택자들은 변두리 주택을 정리하고, 알짜주택 하나를 가지고자 한다면 강남 및 핵심지역 집값은 상대적으로 더 상승할 가능성이 높아진다. 더불어 변두리 외곽지역에 한 채가진 사람들은 떨어진 집값과 높아진 금리인상에 상대적 박탈감에 빠질 수 있다. 심각한 부작용에 시달리지 않도록 좀 더 세밀하고 현명한 정책개발이 요구되는 시점이다.

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기사입력: 2017/11/27 [14:57]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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