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8.2 부동산 대책 이후 시장 전망
<특집> 관망세 유지와 보완책 필요⋅거래절벽 길면 부작용 우려
권상훈 전문기자

새 정부 출범 100일을 즈음하여 고강도 부동산대책이 발표되었다. 과거 참여정부 시절에 10여 차례에 걸쳐서 발표되었던 정책들이 한꺼번에 발표되었다. 그 동안의 부동산 정책 중에서 가장 강도가 세다. 집값 상승의 원인을 다주택자의 투기 수요로 지목하며, 이를 막기 위한 강력한 대책을 발표한 것이다.

 

지난 6.19대책이후 다소 진정되었던 집값이 다시 반등의 조짐이 보이자마자 메머드급 초강력 부동산 종합대책을 발표하기에 이르렀다. 이번 대책으로 2002년 이후 15년 만에 서울 전역이 투기과열지구로 지정되고, 강남4구를 비롯한 11개 구는 규제 강도가 더 센 투기지역으로 중복 지정되었다.

 

다주택자 양도소득세 중과, LTV⋅DTI 등 과세와 금융규제뿐 아니라 청약규제까지 다각도의 투기 방지 대책을 쏟아놓았다. 이러한 초고강도 대책은 단기적 투기 수요를 줄이면서 집값 폭등을 막는 효과를 가져 올 가능성은 꽤나 높아 보인다. 시세 차익을 노리는 단기투자자들은 정부 대책이 시장에 미치는 효력이 얼마나 되는지 일단 ‘관망세’로 들어갔다. 일부 재건축단지에서는 조합설립인가 전에 매도하기 위한 급매물도 나왔다. 부동산 시장에서는 서서히 반응을 보이기 시작하고 있다.

 

이번 부동산 정책이 집값 안정과 투기세력 차단 및 실수요자의 주거 안정을 목표로 하는 만큼 앞으로 입법기관의 세법 개정과 각 부처 간의 조율을 통해서, 미흡한 점을 보완하여 실효성 있는 정책으로 자리 잡기 위해서 몇 가지 점을 살펴본다.

 

▲     © 시티뉴스

 

유예기간 없이 시행, 실수자의 범위 과소평가

시장에서는 실수자의 범위가 지나치게 과소평가 되어있다는 목소리가 있다. 이번 정책에서 서민, 실수요자의 경우 LTV⋅DTI를 10% 완화 적용하기로 했다. 단, 무주택자이면서 부부합산 연소득 7000만원(생애최초 구입자는 연소득 8000만원)이하, 주택가격 5억 원 이하 (투기지역, 투기과열지구 6억원 이하)요건을 충족해야 한다.

 

민간 대기업 평균연봉이 7400만 원 가량인데, 부부 중에 한 사람이라도 대기업에 다니거나, 중소기업 급 연봉을 받는 부부는 서민이 아니라 자칫 투기수요로 해석될 수 있다는 점이다. 가점제적용 확대는 무주택기간이 짧고 부양가족수가 적은 신혼부부 등 1~2인 실수요자도 투기수요로 묶여 서울 전역 소형아파트 청약을 어렵게 한다.

 

금융규제 중에서 LTV는 감독규정으로 당국 제재 대상이고, DTI는 행정지도로 위반 시 당국이 제재할 법적 근거가 약하다. 어떤 의미에서 다주택자의 추가 주택담보대출시 DTI 10% 강화 방안을 어긴다 해도 법적 제재가 어렵다는 얘기다.

 

행정지도는 1년마다 규제가 어떻게 바뀔지 불확실하다. 실제 은행 창구에서는 혼선이 벌어지고 있다. 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출 인정비율과 총부채상환비율을 최고 70%에서 40%로 낮춘다고 발표한 뒤 적용 기준을 명확하게 정리되지 않았기 때문이다. 이로 인한 선의의 피해자가 발생치 않도록 대책마련이 필요하다.

 

초강력 8.2대책을 유예기간 없이 시행하다보니, 정책의 사각지대가 생기기도 한다. 서울 전체를 투기과열지구로, 11개 구를 투기지역으로 지정하면서 그동안 상대적으로 집값 상승이 별로 없었던 지역에서는 불만의 목소리가 들린다. 지역별로 아파트값 상승폭이 상당히 큰 만큼 규제 또한 차별화해야 한다는 것이다.

 

또한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 외 인근 지역으로 투기세력이 몰리는 풍선효과가 나타나고 있다. 대책이후 청약 접수한 부산 서구는 평균 경쟁률 250대 1, 세종시 투기지역 인근 대전 유성구의 청약은 평균 58대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.

 

▲     © 시티뉴스

 

거래절벽 길어지면 부작용 우려 

주택 거래없는 관망세로 매매시장은 비정상적인 시장이 될 수 있다. 과거 2010년부터 2013년까지 글로벌 금융위기와 거래규제의 장벽으로 한동안 거래절벽을 경험했다. 이 기간 동안 거래가 중단되면서 전세난이 심각했었다. 전셋값 상승은 결국 매매가를 끌어올리는 형국이 되고, 주거비용의 상승으로 내수경기의 침체 등 악순환을 겪은 바 있다.

 

대출규제로 인한 실수요자의 구매능력과 의욕 상실은 매매의 포기로 전세나 월세의 임대시장으로 발길을 돌릴 것이다. 다주택자의 임대물건의 공급 감소와 임대수요의 증가로 임대시장이 불안해질 가능성이 많다. 또한 거래의 중단은 과거처럼 하우스푸어를 양산할 수 있다. 팔고 싶어도 살 사람이 없어서 팔지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

 

정부의 규제 정책은 구매력 있는 수요자와 대출금액 감소로 실제 구매하고자 하지만 주택구매를 포기함으로 상환능력이 부족한 기존 주택자가 하우스푸어가 될 수도 있다. 오랜 기간 동안 거래절벽은 한 번 물꼬가 트이기 시작하면, 급격한 거래량의 증가로 갑작스런 가격 상승의 부작용을 가져올 수 도 있다.

 

과거 고금리 대출을 일반은행 저금리 대출로 전환시켜서 가계부실의 위험성을 줄이기에 노력했다. 이번 정책으로 대환대출을 고려하거나 신규주택 구입자가 LTV.DTI규제로 인해, 2금융권의 대출이나 추가대출로 고금리 자금압박을 받을 수 있다.

 

과거의 사례를 보더라도 일반 시중은행의 대출을 막으면, 2금융권이나 사금융 시장의 고금리 대출을 받게 되어, 다시금 가계부채의 부실을 야기할 수 있다. 과거의 어두운 기억이 떠오르는 것은 새삼스럽지도 않다. 이런 점에서 정부당국도 세심히 신경을 쓸 것으로 생각한다.

 

부동산 과열을 막기 위한 수요억제 정책만이 능사는 아니다. 서민주거안정을 위한 주택공급이 충분치 않기 때문에 부동산 과열이 발생한 원인이다. 공급확대는 뒤로하고 수요억제만을 우선시 하다보면, 공급물량 부족으로 부동산 가격은 다시 급상승할 수 있다. 앞으로 발표될 추가 대책에서는 거시안적인 관점에서 현행 제도적인 미비점들이 보완되는 희망적인 정책이 나와 주기를 기대한다.


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기사입력: 2017/08/31 [09:06]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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