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문재인 정부의 부동산 정책 분석
<특집> 도시재생 등 6대 주거안정 정책...대세상승장 예상
권상훈 전문기자

19대 대통령 선거가 끝났다. 문재인 정부가 새롭게 출범하면서 부동산 공약 이행도 속도를 낼 전망이다. 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인가? 문재인 정부의 부동산 공약은 크게 도시재생 뉴딜 정책과 공적 임대 주택 연간 17만호, 재임기간 동안 85만호 공급, 전월세상한제 단계적 시행 등을 통한 주거안정에 초점이 맞춰져 있다.

 

더욱이 청년 1인가구와 신혼부부에게 주거 지원을 약속함으로 젊은층을 위한 주거복지 정책이 한층 강화될 전망이다. 박근혜 정권이 시작되던 2012년 말과 2013년 초에는 주택시장이 침체의 늪에 빠져있던 시기였다. 집값이 떨어지고 그로인한 하우스푸어 문제로 주택시장의 문제가 금융시장 등 경제 전반에 악영향을 미치고 있었다.

 

그런데 최근의 경우를 보면 지난해 11.3대책으로 겨울동안 잠시 주춤했던 시기를 제외하면, 시장 상황이 많이 변화되었다. 주택시장은 매매가가 1.5%정도 상승률을 보이면서 안정세를 찾았다. 물론 집값의 폭등은 없었다.

 

전세시장 또한 전세수요 완화와 공급의 증가에 힘입어서 전셋값의 상승률도 1.8%에 그쳐서 전세시장도 안정을 찾아가고 있다. 데이터의 수치를 보면 전셋값과 매매값이 물가 상승률보다 낮은 수준이다. 이러한 상황에서 새로 출범한 문재인 정부의 눈에 띄는 부동산 정책을 살펴보고자 한다.

 

▲     © 시티뉴스

 

도시재생 뉴딜정책

문재인 대통령이 대선후보 당시 공약을 통해서 발표한 도시재생 뉴딜 사업은 공적재원을 투입하여 매년 10조원, 임기 중 50조원의 재원을 투입한다고 한다.

 

이전 박근혜 정부에서 도시재생에 투입해온 비용이 연간 1천500억 원인 것을 감안하면 무려 70배에 가까운 수준으로 늘린다는 계획이다. 도시재생의 개념은 도심 공동화를 막기 위해 쇠퇴한 구도심을 살리는 것에 중점을 두고 있다.

 

기존 낙후된 동네를 철거하고 새롭게 아파트를 건설하는 재개발, 재건축과는 달리 기존의 동네 모습을 그대로 유지하면서 낙후된 도심환경을 개선하는 것이다. 기존 정부와의 차이는 대규모 공적자금이 투입되는 만큼 광의의 도시재생 사업인 것이다.

 

기존 낙후지역의 구도심 정비뿐만 아니라 뉴타운 해제지역과 같은, 노후된 주거지의 주택 개량사업과 주택의 재건축, 가로주택정비사업에 생활편의 기반시설 설치 등도 포함하고 있어, 이전 정부의 도시재생에 주거개선 사업을 덧붙인 개념이다.

 

서울 뉴타운지역의 절반이상이 이미 해제되었거나, 사업이 사실상 중단된 상태인데, 현 정부에서는 도시재생 범주에 해제된 뉴타운지역과 사업중단된 뉴타운 지역을 포함하여 매년 100개, 5년 임기 중에 총 500개의 구도심과 낙후 주거지를 쾌적한 도심주거지로 탈바꿈시킨다는 계획이다.

 

대신 전면 철거 방식은 최소화하면서, 아파트 단지 수준의 마을 주차장과 어린이집, 무인택배센터 등의 설치를 지원하고 한국토지주택공사 등이 추진하던 소규모 정비사업을 활성화 한다. 박근혜 정부가 추진하던 빈집 정비사업이나 집주인 리모델링 사업 등도 모두 광의의 도시재생 뉴딜의 범위에 포함될 전망이다.

 

노후된 기존 주택을 공공기관이 주도해 공동으로 정비하거나 매입 또는 장기 임차해서 수선을 마친 다음에 연간 5만가구의 공공임대주택으로 활용할 것이다. 현재 집주인이 직접 자신의 수고와 노력으로 낡은 주택을 개량해 임대를 놓은 ‘집주인 리모델링 사업’에는 주택도시기금에서 연 1.5%의 저리로 대출을 해주는데, 앞으로는 무이자로 대출해줄 계획이다.

 

문제는 공적자금인 연간 10조 원에 달하는 재원을 어떻게 조달할 것인지가 관건이다. 막대한 재원이 필요한 도시재생 뉴딜정책이 성공하기 위해서는 재원조달계획이 반드시 선결되어야 한다. 대통령 공약집에서 자금 조달 계획을 살펴보면, 주택도시기금에서 연간 5조원, 정부재원에서 2조원, LH공사와 SH공사 등 공기업에서 3조원 씩 조달하겠다고 한다.

 

국토부에 따르면 현재 주택도시기금의 여유자금이 40조원에 달해서 기금 지원에는 문제가 없다고 한다. 하지만 정부재원인 연간 2조원에 달하는 재원을 차질없이 준비할 수 있는지, 공기업의 부채가 막대한 상황에서 또다시 연간 3조원의 자금을 조달할 수 있을지에 대해서는 우려 섞인 목소리가 많다.

 

공적임대주택 연간 17만 가구 공급

대통령 공약으로 서민들의 주거안정을 위한 매년 17만가구를 공적임대주택으로 공급할 계획이다. 이전 박근혜 정부에서 추진하던 임대주택 공급정책과 유사하면서 소폭 수정보완한 측면이 있다.

 

공약에서 공적임대주택 17만가구는 한국토지주택공사 등 공공기관이 공급하는 장기공공임대 13만가구와 민간이 소유하되 공적지원을 받는 공공지원 임대주택 4만가구로 구성된다. 과거 공공임대 공급량은 2014년 10만2천가구, 2015년 12만4천가구, 2016년 12만5천가구로 장기공공임대 13만호 공급 목표는 크게 무리가 없을 것으로 예상한다.

 

여기에 주택도시기금 등 공공의 지원을 받은 공공지원 임대주택 4만가구를 민간 참여 형태로 끌어들이기로 했다. 민간이 소유하고 공공기관이 토지 장기임대나 주택도시기금, 리모델링비용 등을 지원해 임대료인상을 억제하고 임대기간을 장기화하는 것이다.

 

민간참여 임대주택을 연 4만가구씩 공급하기 위해서는 임대인에게 다양한 인센티브를 주어서 자발적 참여율을 높이는 것이 중요하다. 준공공 임대주택은 8년 이상 임대하는 대신 임대료 상승폭을 5%이하로 제한하면, 많은 혜택을 주고 있다.

 

최근 ‘집주인 임대주택 사업’의 경우가 이와 유사하다. 또한 저소득 서민의 주거복지 일환으로 공공임재주택 등에 복지와 의료 서비스가 연계된 ‘홀몸 어르신 맞춤형 공동홈’등 지원주택을 확대공급하고, 현재 81만가구에게 제공되고 있는 주거급여의 대상과 지급액수를 지속적으로 확대한다는 방침이다.

 

시범도입 사업으로 ‘누구나 집 프로젝트’가 도입될 예정이다. '누구나 집 프로젝트'은 대자본 참여를 배제하고 국가, 지방자치단체 재정지원없이 주거권자들의 지분참여로 이익을 분배하는 새로운 형태의 주거문화구조이다.

 

뉴스테이가 전세월세전환율이 5.16%인 것에 비해 3.5%로 훨씬 저렴할 뿐만 아니라 집값의 10%로 10년 후에 현재의 분양가액으로 집을 매수할 수 있는 권리를 부여하고, 지분을 대자본이 아닌 주거권자에게 부여하는 시스템이다. 적은 목돈으로 집을 장만할 수 있는 시스템인데, 시범도입예정이다.

 

▲     © 시티뉴스

 

신혼부부, 청년 1인가구 주거 지원

문재인 정부의 주거복지의 최대 수혜층은 신혼부부와 청년 1인가구가 될 것으로 보인다. 신혼부부에게 공공임대주택 30%, 재임기간 중 20만가구를 신혼부부에게 우선 배정한다는 방침이다.

 

특히 저소득 신혼부부에게는 ‘신혼부부 주거정착금’을 2년간 한시적으로 지원하고 신혼부부 대상 생애최초 전월세 보증금 융자 프로그램도 확대 적용할 계획이다. 또한 청년 1인가구에게는 5년 동안 30만 가구의 맞춤형 주택을 공급할 계획이다.

 

교통이 편리한 대도시 역세권에 시세보다 싼 청년주택 20만가구를 건설하고 주택도시기금을 활용해 월세 30만 가구이하의 쉐어하우스형 청년임대주택 5만가구를 공급한다. 대학 기숙사 수용인원은 수도권 3만명을 포함하여 전체 5만명으로 늘린다는 계획이다.

 

이와 함께 현재 4인가구 중심의 공공임대주택 입주 자격을 동거, 비혼, 여성 등 다양한 형태로 확대 재편하고, 30세 이하 단독 가구주에 대한 민간금융 주거자금 대출도 확대할 방침이다.

 

사회적기업, 협동조합의 공간을 청년들이 저렴하게 빌릴 수 있도록 사회임대주택의 공급을 늘릴 계획이다. 이를 위해 공공기관이 사회적기업과 협동조합 등에 토지를 장기임대해 주거나 주택도시기금, 리모델링 비용을 지원한다.

 

전월세상한제, 계약갱신 청구권, 상가임대차보호법 개정

더불어민주당 전월세 대책특별위원회가 발의한 ‘임대차 보호법 개정안’은 전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 내용을 담고 있다.

 

다만, 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등은 단계적으로 도입한다는 방침이다. 전월세 상한제가 도입되면 단기적으로 전월세 가격이 급등할 가능성이 크고 장기적으로 민간의 전월세 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려가 많아 법 통과까지 적잖은 논란이 예상되는 부분이다.

 

세입자에게 절대적으로 유리한 제도인데, 올해 말부터 지방과 일부 수도권에서 대규모 입주가 시작되면, 일부지역에서는 역전세난이 발생할 가능성도 있다. 일정 부분 안정화된 전월세시장에서 급격한 시행은 시장이 혼란에 빠질 수 있어서, 단계적으로 시기를 검토할 필요가 있다.

 

대통령 공약집을 보면 상가임대차 계약갱신청구권을 5년에서 10년으로 연장하고, 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 대상도 확대하겠다고 했다. 상가 임대료의 상승으로 쫓겨나는 임차인을 보호하거나, 퇴거보상제도, 상가 재건축시 기존 임차인에게 우선 임차권을 제공하는 방안도 공약에 함께 포함되어 있다.

 

보유세와 재건축이익환수의 보류

현재 보유세 비중은 국내총생산 GDP기준 0.79%에서 1% 수준까지 올려야 한다고 주장했으나, 선거 막바지에 보유세 강화를 시장 안정이후로 보류한다고 했다.

 

참여정부시절 도입되었던 재건축이익환수제도 내년 부활이 확정되지 않았다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 평균 3천만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도이다.

 

이 제도는 올 연말까지 시행을 유예한 상태인데, 집값 상승을 주도하는 강남3구와 과천 등 수도권 재건축 추진 단지 9만여 가구가 제도 부활 여부를 주목하고 있다. 부동산 시장 상황을 감안하여 올해까지 유예 종료할 것인지에 대해 보류한 상황이다.

 

대출 규제 강화

이전 박근혜 정부가 주택 거래 활성화를 위하여 7월 말까지 기준을 완화한 DTI, LTV가 대표적이다. 당선 직전 문재인 캠프에서는 DTI와 LTV를 더 이상 완화할 계획이 없다고 했다. 주택담보 대출을 받기 위한 핵심요건이라 부동산 시장에 미치는 영향이 매우 크다.

 

새 정부는 대출 심사시 DTI와 LTV 및  총부채원리금상환비율 DSR을 적용할 계획이라고 했다. DSR은 기타 대출의 경우 이자만 따지는 DTI와 달리 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도와 금리를 정하는 만큼 대출받기가 이전보다 까다로워질 전망이다.

 

우선 가계부채 해결책으로 제시한 DSR 실행과 관련해 복잡한 적용기준과 대출 범위 등을 어떤 식으로 정리할 지가 관심사이다. 금융권에 따르면 현재 국민은행이 DSR 300%를 적용하고 있지만 지나치게 낮다는 지적에 따라 금융당국이 이보다 강화된 기준을 제시할 것이란 전망이 나왔다.

 

반면 최근에는 은행권 자율에 맡기자는 주장에 힘이 실리고 있다. 각 은행들 리스크 관리에 맞춰 DSR에 포함할 대출 범위를 자율적으로 정하자는 의견이 제기됐다. 주택담보대출과 신용대출만으로 산정하자는 의견과 총부채인 만큼 대부업 대출과 현금서비스 등도 모두 넣자는 의견 등이 충돌하고 있는 상황이다.

 

마이너스 통장도 DSR에 포함 여부도 각 은행의 여신심사 시스템에 맞춰 자율적으로 정하자는 의견이 있다. 금융당국도 일률적으로 은행에 적용하는 것은 맞지 않다며 은행이 고객의 금융거래 상황에 따라 스스로 선택할 수 있도록 하는 방안이 합리적이라는 입장이다.

 

아울러 이와 같은 자율적 시스템을 만들려면 신용정보원이 모든 금융회사의 대출정보를 집적해야하는데 현재는 주택담보대출과 신용대출, 마이너스통장 한도만으로 원리금을 계산하는 시스템이어서 문제가 있다는 지적이다. 대부업과 캐피탈업체 등 일부 대출정보가 집적되지 않기 때문에 전산 개발이 우선이라는 은행권의 공통된 의견이다.

 

이러한 상황이라면 가이드라인 마련이 쉽지 않아 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망된다. 신규 분양아파트의 경우 통상 분양가의 60%가 중도금 대출이다. 중도금 대출 규제에 대해서도 무분별한 집단대출 관행을 바로 잡겠다는 의지를 분명히 했다. 다만 인위적인 추가 규제를 내놓는 대신 현행 주택도시보증공사를 통한 중도금 대출 간접 규제방식을 이어갈 것으로 보인다.

 

▲     © 시티뉴스

 

새 정부의 부동산 시장 예측

문재인 정부의 부동산 정책 기조는 단기적으로 시장이 급변하지 않는다면 현재의 정책 기조를 유지할 것으로 보인다.

 

현재 부동산 시장은 지난해 11.3대책 이후에 올해 3월까지 관망세를 보이다가 4월부터 강남권 재건축시장과 도심권 재개발시장은 조금씩 상승세를 타고 있다. 강남4구 재건축시장은 초과이익환수제 제외 단지를 중심으로 상승폭이 커지고 있다.

 

올 하반기부터 이주가 시작되는 개포주공, 둔촌주공 등 이주수요로 인하여 강남4구는 물론 주변 성동구, 광진구 등 동북권 아파트 시장도 움직임이 커질 것으로 예상된다. 성남과 분당도 대선이후 강세장이 지속될 것으로 보인다.

 

성남의 경우 재개발 이주수요가 급증하면서 재고아파트의 매매가격이 상승할 것으로 예상된다. 판교는 분당과 위례로 수요층이 분산되면서 지난 하반기부터 모멘텀이 약화된 모양세이다.

 

따라서 판교는 당분간 보합세를 유지할 것으로 보인다. 위례신도시는 한동안 강세장의 흐름을 탈 것으로 예상된다. 강남과 강동지역의 재개발과 성남 도심재개발 이주수요로 인접하거나 주변 도시의 집값이 다소 상승할 것으로 예상된다.

 

상대적으로 주택가격이 다소 저렴한 광주에 분당선과 신분당선으로 연결되는 전철이 개통되면서, 판교와 성남에서의 이주수요가 상당히 늘어날 것으로 보인다. 교통인프라가 개선되면서 주거여건이 많이 좋아지고 있는 상황이다.

 

문재인 정부의 도시재생사업이 시작되고 내수경기가 살아나면서 부동산경기의 대세상승장이 예상된다. 대출규제와 미국의 금리인상이 부정적인 영향을 미칠 것으로 보이지만, 전반적인 큰 흐름을 볼 때 건설업과 부동산 시장의 위축은 경제 전반에 좋지 않은 영향을 줄 수 있는 만큼 새로운 규제 강화보다는 기존 규제가 잘 시행되도록 관리 감독의 수준이 되지 않을까 예상해 본다.

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기사입력: 2017/05/30 [08:54]  최종편집: ⓒ 시티뉴스
 
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